都说公寓不能买，为何地产商却一直在开发？

近日，“女性买房是独立的表现吗”这一微博话题上了热搜，3.4亿阅读，2.4万讨论，女性买房已经悄然成为主流。各大开发商瞄准女性购房群体，推出精装版单身公寓。“婚前给自己一个家”“他不养你，它养你”“婚前自住，婚后出租”等广告语，精准地抓住了无房女性的钱包。

女性独立的议题甚多，但之所以女性买房的话题热了起来，归根结底还是国人解不开的房子情结。买房难已是共识，女性买房就更是难上加难。即便难，大家还是对买房有很深的执念，久不联系的朋友突然问我，某公寓楼盘1000首付，15元月供，很心动，跟白捡的一样，能不能买。

关于买房的建议给她讲过了很多次，一再强调尽量不碰公寓，她还是一再拿公寓的广告来找我参谋，买不起住宅是首要原因。大家也都知道公寓不能买，但精明如开发商为何一定要建公寓？当然不是为了照顾购买力弱的人群，原因可以从以下几个方面分析。

无奈之下的最优解

城市要发展，商业配套一定要跟上，目前国内大多数城市的商业物业面积占城市住宅总面积的5%-8%之间。如果按照人口计算商业配比，发达国家一般是人均1-1.2平方米，我国目前是人均0.8-1平方米.

因此自然资源和规划局在做土地供应计划时，规划为商业用途的地块不在少数。以近几年市场表现亮眼临沂为例，2020年的商业用地规划是1500亩，住宅用地是5000亩，比例甚高。楼市的暴利让开发商们趋之若鹜，不管是商服用地还是住宅用地，土地竞拍都异常激烈，一地难求。

开发商拍下的商服用地可以建成商场或者写字楼，但写字楼销售困难，商场的回款周期长，实体经济也一再受冲击，风险较大。“一铺坑三代”已成为大众共识，商住两用的公寓就成了更优解。

再一点，受人流量限制，商场一般建设五六层，同样的地块难以拓展更大的面积。但商业地块上的公寓规划为住宅用途，在高度上没有限制。且人们对公寓没有对住宅的种种严苛标准，对进深、面宽、朝向、布局、采光、容积率、绿化率等等各项指标都基本不做要求，方正的布局，单面的落地窗就已经算得上优质公寓。这让公寓在设计时能够最大化地拓展建筑面积，自然能带来更大的利润。

有需求，刚需、女性、投资客

不仅仅是建筑面积上的优势，相比于写字楼和商铺，公寓的需求要大得多。买房自始至终是国人绕不开的坎，但疯涨的房价让无数刚需来不及上车就被甩下老远，再难赶上。价格约等于住宅一半的公寓走进刚需的视野，在销售一番吹嘘之下，不心动都不可能。毕竟“先上车再换座”已经被各大“专家”说得烂熟了，公寓就是最便宜的上车凭证。

另外，女性开始进入购房群体。据统计，2014年，女性购房比例只有30%，2019年这一数据已升至54.77%。受制于传统观念，买房向来是男性主导，父母的钱包是为儿子准备的，女性想要买房，多半只能靠自己，低价的公寓在价格上非常友好，很适合女性购房者来说。

有数据表明女性购房在地段上更偏向于繁华的商圈，以方便出行、购物、娱乐，在户型上更偏向于选择小户型。根据上海链家市场研究中心的统计，高达82.3%的女性买房时选择一居室或者二居室，尤其需要注意的是选择一居室的女性比男性高5.2%。而目前国内市场的一居室多为公寓，可以说，女性群体拉动了公寓的需求。

除了购买力较弱的刚需和女性群体，部分投资者对公寓也有需求，原因是公寓不占用买房资格。当前楼市调控严格，限购限贷政策层出不穷，但针对的都是住宅用商品房。公寓的产权性质为商业用途，完美规避了政策限制。

并且，目前最为稳妥的投资仍然是房地产，虽然大家一致认为公寓升值空间不大，但出租收益却不低。受独立意识的影响，年轻一代不喜欢合租，公寓便成为他们的新宠，被贴上潮流和舒适的标签，在出租市场很受欢迎。据了解，全款购买一套公寓，不考虑升值，仅出租的收益就能达到年化5%-10%，这已经跑赢了绝大多数理财产品。

政策变化，公寓将迎来学位资格？

但不论怎样的需求，公寓的弊端是显而易见的，如商用水电、不通燃气暖气、不能落户，最重要的是不能占学位。但随着政策变化，公寓的弊端越来越小。

目前市场上民水民电通双气的公寓已经比比皆是，仍以临沂为例，国华公寓、爱情公寓、悦澜新城公寓、甲壳虫公寓、临沂中心、锦里公寓、地和一品公寓等都是民水民电，反而商用水电的公寓比较少。

搭着老旧小区改造的春风，没有燃气和暖气的小区都开始升级改造，新建的公寓在配套燃气暖气时就简单了许多。通燃气的标准是厨房要有独立向外的窗户，在格局上稍作调整，达到通燃气的标准并不难，只是开发商的建造成本要高一些。同样，通暖气也是实实在在地增加了建造成本，换热站要建，管道要铺，但为了加速回款，这些成本也值得。

民水民电通双气只是基本操作，能上学的公寓近来很嚣张，如国华公寓、临沂中心。开发商就是有这样的魔力，能让购买公寓的业主获得入学名额。这波操作直接吊打同区域的住宅，毕竟价格只是住宅的一半，却拥有了和住宅同样的权利。

公寓有学位并非个例，早在2019年，深圳市南山区、福田区、罗湖区就已经把公寓作为特殊类房产划到学位申请条件里。长沙、六安、淮北等地，也允许公寓性质的唯一固定住所享有和住宅同样的入学权利。

综上，作为商业用地的更优解，公寓的利润更高，有需求有市场，政策利好，开发商自然是要建公寓。