12月初，国人工资的真实水平引发了一波讨论，”工资中位数”挤掉”平均工资”成为新的指标。超一线城市的深圳，工资中位数仅为5199元，让人跌破眼镜。

数据来源：镝数聚

同样引发讨论的还有深圳楼市”华润城润玺一期”的”打新热”。润玺一期项目均价13.2万/平，周边二手房均价18万/平，价差4-5万，即便是摇中100平的最小户型，也能躺赚500万。

一边是5199元的工资中位数，一边是高达13.2万/平的房价，超高的房价收入比很难不让人绝望。年初有人预测，疫情冲击下居民收入减少，断供增多，拍卖房数量会大增，这就导致楼市供大于求，将会引起房价大跌。但事实情况却是，全国商品房均价首次过万。

房价走势总是出人意料，完全不遵循经济学理论，似乎不讲逻辑，但房价真的有逻辑。

房价上涨的第一个逻辑——资金进入

商品房作为解决居民住房问题的手段之一，其功能并非仅限于此，既为商品，房子的金融属性远大于居住属性。因此房产市场和股票市场类似，其现值不取决于实际价值，而取决于盘面有多少资金进入。

从1998年全面放开商品房市场到现在，有多少资金进入了房产市场呢？国家统计局给出的不完全数据是，968196.29亿元，这是从2000年到2019年底的房产销售总额。根据数据还可以算出，全国住宅商品房平均单价从2000年的约1948元/平，上涨到2019年的约9287元/平，增幅高达476.64%。

数据来源：国家统计局

20多年发展，巨量资金涌入，楼市满盘皆红。

左右房价的第二个因素——人口密度

除了资金的带动，人口密度也是支撑房价的重要因素之一。

最为明显的是香港。香港的陆地总面积1106.34平方公里，总人口约748.25万人，人口密度6763人/平方公里，是世界上人口密度最大的地区，同时也是房价最高的城市。受制于人口密度，香港城市居民人均居住面积只有7.1平。即便是富豪，住宅面积也很克制，有新闻报道，郭晶晶婚后的豪华别墅面积仅为200平。

数据来源：公开资料

近期热播的《香港爱情故事》，把香港人的居住窘境刻画得入木三分。男主一家四口居住的劏房，是没有卧室客厅之分的，拉开床帘就是餐桌，餐桌旁边就是沙发，卫生间小到只能放得下一个马桶。而男女主外出租房，找到的”好房”是一个”张开双臂刚好碰不到两边墙壁”的小房，仅能放得下一张床，有一个独立卫生间，没有客厅没有厨房没有阳台。剧集讲的是爱情，也是民生，更是房子的痛。

房价排名领先的深圳和上海亦如是。据统计，深圳的人口密度是5963人/平方公里，商品房均价80000+，部分地区高达十几万，房价收入比35.2。上海的人口密度全国第二，3816人/平方公里，商品房均价58000+，房价收入比25.81。

影响房价的第三个因素——发展预期

人口密度与城市的发展预期息息相关，深圳、上海、北京等一线城市人口密度高，归根结底得益于其发展预期。

深圳做为经济特区，拥有腾讯、中兴、华为、大疆、万科、中国平安、招商银行等一大批国际级的巨头公司，未来发展不可估量。仍在膨胀的深圳，对资金对人才的吸引力持续增强，即便在疫情阴影之下，房价仍然坚挺，出现楼市”打新”热在情理之中。

这种火热投射到了如今的杭州。杭州不仅有阿里这样的互联网巨头，还有网易、中电海康等大量上市公司。创估值纪录的蚂蚁金服要上市的消息直接推涨了杭州的房价，能坐观蚂蚁总部的”蚁景房”甚为抢手。在二手房市场，房东临时跳价20万、50万的情况比比皆是。大批深圳买房客涌向杭州，究其原因，是看好杭州的发展，认为杭州会是下一个深圳。

与之相反的是鹤岗。在爆出3万可以全款买套房之前，少有人知道鹤岗这座小城。房价跌破成本价的鹤岗，出名之后，并没有引发预测中的”疯抢”，原因很明显，这是一个资源枯竭型的没有未来的城市。鹤岗也辉煌过，别称煤城，是国务院批复确定的黑龙江省东北部地区中心城市之一、重要的能源工业城市。但是随着煤矿的枯竭，鹤岗丢失了第一产业，人口逐年减少。人口流失导致第二第三产业难以发展，形成一个恶性循环。

数据来源：聚汇数据

决定房价的关键因素——政策调控

资金进入、人口密度、发展预期对房价的影响都是市场决定的，但市场背后看不见的手更为关键，这只手就是政策调控。

日本楼市是个明显的例子。1985年，日本开放房地产市场，商业银行大量为居民提供购房贷款，大幅降低利率，直接导致日本房价飞速上涨。1990年银行突然停止发放住房贷款且大幅提高贷款利率，房价转头向下，五年时间吹起来的泡沫骤然破裂，楼市崩盘。

仅仅是贷款和利率的调整就足以左右楼市发展，何况还有限购、限售、限价、棚改、土地供应等，每一个听熟了的词都是房价变动的关键。一套组合拳下来，房价只有乖乖听命。

长沙凭借强有力的调控，保持低至6.4的房价收入比，受央视点名表扬，足以证明调控的确可以控制房价。长沙2018年推出”6.25反炒房新政”，严格限购、限贷、限售，严查”伪刚需”，同时通过严格的审核对真正的刚需们提供限价住房，最终形成”低端有保障，中端有供应，高端有市场”的健康楼市。另外，长沙用充足的土地供应和合理的土地价格，在源头上保证了房价的平稳。

“十四五”规划再次明确”房住不炒”，房产造富时代不再，但并不意味着要打压房价。楼市平稳健康发展，是国民经济的需要。今年的疫情重创全球经济，增加货币供应量是必然，但超发的货币进入市场必然引发通货膨胀。要控制通胀，超发的货币需要一个去处，体量巨大的楼市就是个很好的沉淀池。

楼市继续发展，刚需是一定要尽早上车的，但上哪辆车，需要根据房价背后的逻辑谨慎选择，毕竟每一个购房者都想吃一波地产的红利而不是成为最高位的接盘侠。