五线城市房价领涨，大开发商还要继续下沉吗？

2020年房价跌幅排行榜引起了一波关于北方经济衰退的讨论，大家沉浸在房产不再躺赚的惋惜或者欣慰中，五味杂陈。然而，房价涨幅排行榜无人问津。榜单上，除了为人熟知的深圳在宣告一线城市房价依然坚挺外，很多人面对着榜单不知所以。霸榜前十的城市中，六个五线城市，个个陌生。还没走出无人讨论的尴尬，楼市刚温的五线城市又陷入各媒体铺天盖地的“不要投资小县城”的舆论里。

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但开发商不这么认为。从2017年到2020年，走出一二线楼市的激烈角逐场之后，很多大型品牌开发商在三四线城市快速扩张，甚至在一些五线城市或小县城也能见其身影。不过楼市普涨时代过去，分化已成定局。一线城市房价坚挺，二线城市分化严重，三四线城市后劲不足，五线城市刚刚破圈。大开发商是重回一二线还是继续耕耘三四线或者加速下沉到五线，值得思考。

出走一二线，开发商顺势下沉

自拼多多崛起，“消费降级”和“下沉”成为关键词，在地产行业同样如此。大开发商从一二线出走，是无奈，也是顺势。

一二线城市土地存量少，房企之间竞争激烈，高房价也推动了高地价，因此开发商在一二线城市的拿地成本很高。但在政策调控的高压下，房价上涨空间小，限价、限购等政策让开发商利润越来越薄。

但开发商要生存，要KPI，要扩张版图，去新的战场布局就成了趋势。三四线城市受经济水平的限制，税收收入较少，对土地财政的依赖性较强，因此政策宽松，开发商拿地容易，并且成本很低。出于城市建设的需要，地方上也很欢迎大型品牌开发商入住。

另外，一线城市的房价已然高到完全脱离居住属性了，动辄千万的房子让普通人远离了这场游戏。但是对房子的执念让人们退而求其次，房价较为亲民的三四线成了置业首选。一二线政策收紧的时候，三四线城市棚改的东风刚刚吹起，手拿拆迁款的本地居民，急需一个存放热钱的地方。各种因素叠加，创造了三四线城市的购房需求，这在一定程度上也助推了大开发商的下沉。

从一二线城市出走到三四线，大开发商吃到了品牌的红利，业绩斐然。以碧桂园为例，在进入三四线城市之后，精准推出“劳斯莱斯”战略，为三四线居民打造改善型产品，受到市场追捧，为碧桂园带来一波业绩爆发。到2020年上半年，碧桂园接近60%的销售额来源于三四线城市，只有40%左右是来自一二线城市。可以说，碧桂园能够坐上排行榜第一的位置，靠的是三四线城市的支撑。

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三四线的泡沫难久吹

大开发商开始下沉布局时，三四线的房价尚且徘徊在三四千，居民普遍没有投资房产的意识，投资客更不会入局，本地楼市以刚需和改善为主，有很大的市场潜能。大开发商的入住，给三四线楼市注入了活力，投资客开始入场，猛涨的房价激起了本地人的买房热情，短时间内，三四线城市完成了房价翻番的目标。

以三线城市临沂为例，2013年恒大在临沂的首个楼盘恒大华府开盘，均价6300元，让当时均价四千的临沂，开始了一波整体上涨。之后，万达、万科、碧桂园等都纷纷入驻临沂，再次对当地房价进行了推高。几番上涨之后，临沂城区最高点时均价过万，核心地段更是创造了两万多的高价纪录。

但是欣欣向荣的楼市没有为三四线带来经济上的快速发展，居民收入仍然普遍较低。除去一波在楼市赚到钱的早期购房者，后来接盘的刚需们购买力则仍然较为低下。在经历了短期的刺激之后，房价上涨到一个较高水平，但之后很难保持增速，甚至难以维持在那个水平，市场不可避免进行了合理的调整，房价有所回落。

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不管开发商如何鼓吹三四线的潜力，市场会给出最真实的反应。刚需购买力低，改善需求少，投资价值也不高，三四线城市的房价明显上涨后劲不足。初期入场的投资客离场之后，留给三四线的库存，只能靠着城镇化去慢慢消化。棚改已然收紧，供大于求之势渐渐显现，三四线楼市的泡沫，恐难吹久。

于是，大开发商们走向了岔路口，是重回一二线，还是加速下沉到五六线？

五线的狂欢刚开始

事实上，大开发商在五线城市的布局，并不比在三四线城市晚，中天房产在2017年就曾在桐乡濮院镇、平湖新仓镇拿过地块。当然不是所有的三四五线城市都能得到大开发商青睐，人口数量、经济水平、商品房存量、产业结构、当地政策等都会成为左右大开发商是否入住的因素。

中天对濮院镇的青睐，源于濮院镇“中国羊毛衫第一镇”的称号，经济上较为发达，居民购买力强。并且，彼时濮院镇的商品房供应量少，中天几无对手。而平湖新仓镇，距离上海金山仅十多公里，道路通畅。一如北京对京郊的影响，上海对周边城市的带动作用不容小觑。

在一线城市覆盖不到的偏远地区，五线城市的楼市也不乏大开发商的身影。以榜单第八的攀枝花为例，恒大、碧桂园在2020年都有新盘开售。

以铁矿、钒钛矿为人所知的攀枝花，工业经济为主。靠资源支撑的城市，或早或晚都会面临资源枯竭的困境，东北如此，山西如此。早在2019年，攀枝花楼市就不被看好，棚改收紧，政策从严，房价已经涨到人们普遍认为不合理的高度。但2020年结束，攀枝花房价再创新高。这足以说明，把五线城市房价上涨的原因仅归于棚改，是不够全面的。

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仅就城市本身的发展来说，攀枝花气候好，适宜居住，康养旅游行业有发展前景。大力发展基建也让攀枝花在交通上有了飞跃，去昆明去大理都更方便，对当地的经济发展大有裨益。房价，大概率还能再飞一会儿。

结语

三四线的棚改东风将止，五六线棚改东风又起，城市建设一直在推进，楼市的春风从没停息。2020年，我们已经完成全面脱贫，下一阶段，小城市还有很大的想象空间。目前全国的城镇化率只有47%，全球平均50%，发达国家80%。在城镇化道路上，我们还有很长一段路要走。

在存量时代找增量，换战场是必要的。大开发商并不介意降低身价去五六线城市对当地小房企进行降维打击，毕竟赚到钱才是硬道理。

不管逃离三四线的呼声有多大，在三四线尝到甜头的碧桂园已经明确继续下沉。2020年中期业绩会上，碧桂园表示，“坚定看好新型城镇化前景，坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线”。

不可否认，五环内外的信息是有时间差的，当五环内的人们看清了三线城市的楼市时，五线人们在楼市的狂欢刚刚开始。