新一年，坐拥千万人口的临沂楼市还会火爆吗？

根据最新数据统计，临沂房价在新的一年开门红，涨声再起。一月份二手房均价8681元，环比上月上涨0.44%，同比去年同期上涨16.20%。新房方面，不少开发商一月份发布涨价函，均价达到9641元，环比上月增长0.56%。

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三线城市的经济水平，二线城市的房价，临沂房价是否合理的讨论从未停止，调控房价的呼声四起，但临沂的二手挂牌价涨涨不休，新盘更是涨势明显。临沂，凭的是什么？这样的事实面前，我们需要重新认识临沂。

商贸、物流、电商加持临沂未来？

有“中国物流之都”之称的临沂，物流成本比全国低30%，这是众多商品批发厂家将集散地设在临沂的一大原因。因此，在中国经贸版图上形成了“南义乌、北临沂”的格局。

相比起来，义乌以外贸为主，是全球最大的国际性小商品采购中心，也是产地型市场，出口到全球200多个国家和地区的商品以本省生产的为主，浙江产品占70%以上。临沂是以内贸为主，集散型市场，本地产品占有率不足40%，商品经销遍布于全国所有县级以上城市。

不管是内贸还是外贸，集散型还是产地型，在小商品经济上，临沂可以比肩义乌。

临沂市区川流不息的道路上，随处可见载货的三轮小货车，兰山老城区大片的土地，被规划为建材城、灯具城、小商品城、摩配汽车城、洁具城、纺织品城等，各类商城生产、生活资料齐全，涵盖27个大类6万个品种。

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“商品集散地”和“物流之都”是临沂的老标签，搭着直播带货的春风，临沂电商顺势崛起，有了电商强市的新标签。有陶子家、超级丹两大头部电商品牌带动，临沂众多小商家加入到直播行列，电商发展蒸蒸日上。据统计，2019年全市电商直播交易额破百亿，相关企业注册数量183家。

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临沂在电商行业的探索早在2014年就开始了，2014年市政府发表《临沂市人民政府关于加快电子商务发展的意见》，设立电子商务发展专项资金。而到2019年，由商场管委会出面，与快手平台达成协议，将服装类产品的平台抽成从5%降至2%。到2020年，全市召开“临沂第一书记短视频直播带货培训班”，各县区50位第一书记参与。兰山区商城管委会与青岛银行达成协议，主播贷款利率从5厘以上降至不到4厘，给予金融支持。

各项优惠政策加上官方的大力扶持，临沂在直播电商赛道取得不错的名次。根据2020年上半年的统计，全国电商直播20强中，临沂榜上有名。而在快手的统计中，临沂活跃用户数全国第二。

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与直播电商配套，云仓依靠其更低廉的运营成本、更快的周转方式，成为商家新宠，各大企业纷纷在临沂搭建云仓。企查查显示，临沂云仓企业49家，数量全省领先。

直播电商、云仓、物流，不仅仅是当前比较热门的经济形式，未来发展中也同样占据很大比重，临沂未来可期。

基建红利刚刚开始

临沂在经济上虽然尚且无法比肩二线，但经济水平对楼市的影响是长期因素。短期来看，临沂仍然有刺激房价上涨的因素，比如地铁。地铁建设像是楼市的兴奋剂，2015年青岛地铁开通让沿线小区房价翻番，甚至捕风捉影的十一号线海阳段都让荒无人烟的海阳新盘破万。

2021年，临沂市民期盼已久的地铁终于进了项目库，虽然工程期漫长，但是一旦开建，地铁沿线的小区业主们，抱团涨价已是必然。在高新区买房的邱先生，最看中的就是规划中的地铁，因此选择了一个门口就是地铁的小区，他确信，地铁一旦开建，自己的房子肯定会大涨。

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刺激临沂楼市的另外一个因素是高铁。虽然对于一个以物流知名的城市来讲，临沂高铁是姗姗来迟，并且高铁站远在临沂北环之外，距离市中心足足有一个小时的车程，但高铁开通对楼市的刺激肉眼可见。自2019年底高铁运营以来，其片区的民房已经开始有了待拆的暴富味儿。朋友之间聊起房子的时候，也纷纷把投资眼光投向了高铁片区。

相比基建完善的一二线城市，三线城市临沂的基建红利刚刚开始，临沂楼市涨声再起也就情理之中。

人口、购买力、市场信心

高铁开通是会吸引人才流入还是加速人才流出尚未可知，但临沂人口基数庞大，户籍人口一千多万，短期内，人口数量很难撼动楼市的涨势。另外，临沂的城镇化率不足50%，这就意味着，农民进城浪潮会制造大量需求。

还有一点不能忽视的是居民回流。临沂向外输送了很大数量的劳动人口，中低端人才居多，但是孩子大多只能留在临沂本地上学。为了孩子，选择回流到临沂的居民也成为需求端的一部分。

需求是一个方面，购买力是支撑房价的另外一大因素。临沂的居民平均收入虽然不高，但是小微企业主很多，这一群体的购买力很强。据智库在2019年的统计报告，2016-2018年间，临沂个体户数量分别为332389、384061、457091，就业人员数量分别为83.40万、94.50万、108.10万。

在临沂做生意的众多南方人，无一例外将炒房当做生意之外的一大投资，可以说是最早的一批炒房客。在临沂经商的江苏籍徐先生，2014年在兰山区核心地段一次性拿下某楼盘的十几套房，均价不到五千。2019年开始徐先生以一万二左右的价格开始陆续出售手里的房子，小区附近的中介称其为“房哥”。即便五年来利润率高达140%，“房哥”依然意难平。“我在老家买的房子半年都涨了三百万了，临沂十几套，五年了才赚这么点儿”，带着浓重南方口音的徐先生如是抱怨。

另外，近两年临沂的土拍市场连破新高，土地价格自然推涨楼市价格。也因此，居民和投资客对于楼市的信心都很足。品牌房企同样看好临沂市场，万科、碧桂园、恒大等都有新盘在售。

万科在老城区的新盘，学区和配套一般，毗邻高架，四周荒凉，周边均价八千，开盘价定在1.2-1.4万，可以说是品牌效应，也可以说是吃准了市场潜力。

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结语：

均价并不能反映市场真实情况，临沂房价在各区之间分化很严重。房价最高的北城新区，价格堪比二线，整体均价两万左右。但城市西南部的高新区价格不如县城，新盘开盘价格普遍在六七千，二手房五千左右。

临沂房价的轮动也有迹可循，北城新区借助明显向其倾斜的教育、医疗等资源领涨，老城区兰山区凭着人口密度和老牌名校紧随其后，然后是“以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西强”的规划让处于沂河东岸的河东房价大涨，如今南部的罗庄区开始了追赶的脚步，部分新盘价格对标兰山区。出生不久的高新区，塔吊林立，新建小区一个挨着一个，尚且处于价格洼地，为一众刚需打开了上车通道。

当然，宣扬临沂房价下跌的并没有错，北城新区在经历了不合理的疯涨之后，市场自己进行了合理回调，在数据上显示出临沂房价下跌。但未曾经历疯涨的南部地区罗庄刚刚开始补涨，一众开发商扎堆高新区，这个房价比县城还低的新区，“炒作”刚刚开始。长期来看，基于庞大的人口数和较低的城镇化率，临沂的楼市仍有很大可能。