新一线光环之下，成都楼市还有机会吗？

近日，第一财经公布了2020年度评选的15个新一线城市，依次为成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。成都再一次占据第一的位置，这已经是2013年开始评选以来成都的第六个第一名。

但成都楼市一直比较克制，相比于火热的杭州，成都楼市要冷得多。如今逃离北上广，去二线或新一线城市掘金的人们，大多看好成都，不仅仅因为火锅、麻将、慢生活，更是看中了成都的经济前景，还有楼市的升值空间。成都已然火了起来，现在的成都楼市，还有机会吗？

成都楼市已到高位？

成都房价已经经过了几轮较大的上涨周期，想去成都购房的人们，最担心的问题就是高位接盘。2009年，成都房价普涨，2016年，成都高新区领涨，2017年，市场持续上涨，涨幅高达50%。2020年，成都涨幅9%，在35个重点城市中涨幅仅次于深圳。到今年，据房天下研究院发布，成都1月二手房参考均价16392元/平，环比12月上涨0.89%，同比去年同期上涨6.15%。

但就目前成都各区域的房价来看，仍然不算太高。贝壳找房显示，即便是在均价最高的锦江区，房龄在二十年左右的房源，价格仍然只有一万左右，两万左右的次新房也有很多。这个房价水平，在一众新一线城市里极为友好。

图片来源：贝壳找房

对比同为新一线且排名稍微靠后的杭州，成都房价近乎一半。目前杭州核心地区价格在四万左右，稍远的地区也在2万以上。即便是对比某些房价过高的三线城市，成都的房价也显得平易近人。

在城市间的对比上，成都的房价虽然涨过几轮且今年异常火爆，但房价水平仍然不高。而成都的房价收入比仅为10.4，在新一线城市里仅高于长沙和沈阳，比很多三线城市都低。不管是城市间对比还是从房价收入比来看，成都的房价都还没有到达高位。

成都继续上涨存在必然性？

房产投资圈有个经典，“短期看政策、中期看经济、长期看人口”。在政策方面，成都的限购明显是从严了，本地户籍2人以上家庭仅可购买两套住房，单人限一套，外地户籍人口需要两年社保。不仅如此，对于区域之间的购房资格也有限制，社保缴纳地和工作地也要保证统一。可以说是让炒房无处着手，但即便这样，成都的房价还是上涨了。

这就说明成都的涨势不是政策能压住的，各种利好消息对楼市的刺激要大于政策调控。2020年11月末有媒体报道，四川省体育局曾经透露，“川渝两地将共同申办奥运会，着力打造具有成渝独特印记和文化特色的奥运会，提升成都、重庆体育的国际影响力和全球竞争力。 ”虽然在12月7日国际奥委会的发布会上，巴赫对澳大利亚女记者“是否听到了有关中国申办2032年奥运会的讨论？”的提问予以了否定回答，但是不排除川渝两地会联合申办的可能。

目前，成都主城区房价稳定，但郊区房价飞涨，从成都楼市的板块分化可以看出，成都的版图拓展一直在进行，加上申办奥运会的传言，成都打造国际化大都市的“野心”不言自明，这无疑会让楼市预期向好。

在经济上，成都多年来稳居6-8名，除去超一线城市北京、上海、广州、深圳，在一众新一线城市里算得上翘楚。有300多家世界五百强企业在成都落地 ，如英特尔产品（成都）有限公司、成都艾特航空制造有限公司等，中西部城市中数量最多。

在人口上来说，成都人口1600多万，标准的人口大市，数量高于一线城市广州、深圳。而成都对人才的吸引力仍然很大，返乡置业热门城市排名第二。“成都是一个来了就不想走，走了还想来的城市”，这句话充分说明了成都的吸引力，让人不想走的，除了火锅、麻将、吃不完的美食，还有宜居的环境和发达的医疗教育资源。

前段时间，新冠疫情的两份流调对比引起全网热议。北京患者上班加班、开会、挤公交、业余考研、周末带娃，让无数打工人感同身受，一起流下了辛酸泪。而成都患者打牌、蹦迪、美甲、火锅、茶馆，再次坐实了成都宜居城市的美名，慢节奏、及时行乐主义、美食众多，让成都成为无数人心中的天堂。

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何况，成都有52所大学，本科29所，专科29所，其中双一流大学就有8所。西南交通大学、西南财经大学、电子科技大学等，人才储备十分充足。据统计，超过半数的高校毕业生会留在成都本地就业。

另外，成都作为中西部为数不多的大城市，近几年来产业结构转型升级迅速，就业环境大幅提升，加上周边鲜有能与之媲美的城市，成都对周边的“虹吸效应”非常明显。大专即可落户的人才政策也吸引人口大量流入，各种因素叠加，近10年来，成都的人口净流入相对较大。因此，购买需求猛增，自然能支撑房价的上涨，在调控之下虽然很难疯涨，但继续上涨是必然。

还有哪些区域有机会？

要投资成都，首先要了解现在成都的限购政策。不同于大部分城市单纯地在购买数量上做限制，成都还在各个区域间做了细分。整个成都划分为A、B、C、D四类，如下图所示。A只能买A、D，B只能买B、D，C可以买C、D，C区域之间可以互买，D区域之间也可以互买。

B、C类要求严格，假设愿意人才落户去成都发展，对新落户人群（落户未满24个月视为新落户），额外要求有12个月的社保且有工作单位。如果不愿意落户，需要24个月的社保且有工作单位，并且，工作单位注册地和社保缴纳地需要在同一个区。D类要求稍微低一些，有任意区域的户口或者有12个月以上任意区域的社保即可。

也就是说，炒房客们想单纯去成都买房坐等升值的路基本堵死了。从城市发展的角度看，成都的调控政策不仅对楼市健康发展有利，也非常利于留住人才，避免了出现为购房而落户的现象，也促进了新落户人员在成都的发展。

当然，在与成都中介小哥的交流中了解到，天府新区目前仍有部分不限购的新楼盘，可以供投资者选择，如融创九天一城、环天时代中心。而在D类这种相对宽松的区域中，他们也有大把的房源供投资者选择。不过就投资来说，中介小哥仍然建议选择南部的天府新区，“投资买成都南方，最火的就是天府新区，未来600万人口，成都的北方没人去投资”，中介小哥很诚恳。

的确，从成都各个板块来说，天府新区的限购最为严格，涨势也最为凶猛。这是因为天府新区IT产业聚集，外地人比较多，购买需求大。目前天府新区的价格比锦江区均价要低一些，尚且在两万以下，而据中介小哥提供的信息，天府大道旁边较偏南的位置（眉山市仁寿县但划归天府新区的区域），不仅不限购，价格还很低，100万可以买套三。但位置已近边缘，未来规划能否落地尚且存疑。

C类主城区价格目前比较稳定，没有学区价值的老破小基本无人接盘。二手房市场房源充足，但是主城区的刚需并不看好主城区的房子，有投资需求也有房票的，更看好涨势凶猛的天府新区。但是受区域限购政策，有主城区购房资格的，未必具有天府新区的购房资格。对外地单纯投资的来说，主城区机会不多。

D类区域的选择更多，但除了都江堰，其他区市县存在感弱，发展规划不明确，普涨时跟风涨的概率大。都江堰比较多的是度假别墅，成都中产在青城山下买别墅近乎标配，总价并不高。曾经中介小哥推荐的度假微墅，总价仅57-70万，还可以托管民宿。但是单纯投资的话，他仍然不是很建议买都江堰的房子。

最了解楼市的，是当地中介，最能预测趋势的，自然是市场。楼市是个信心市，当很多人集体看好一个地方，并且排着队要进入时，那个地方的狂欢至少要持续三五年。当然，成都并不欢迎炒房客，但对于踏踏实实想定居成都的人们，成都愿意给予楼市的红利。