海南自贸港之后，楼市现在如何了？

24日，海南省六届人大四次会议在海口开幕，海南省代省长冯飞作《政府工作报告》时表示，“十四五”时期海南将初步建成自由贸易港政策制度体系。完成自由贸易港第一阶段制度安排有关任务，争取2023年底前具备封关硬件条件、2024年底前完成封关各项准备。

自贸港建设目标宏大，直指全球领先地位，甚至有机构称，海南意在取代香港，成为亚洲新的金融中心。对标香港，不可避免就要提到香港的楼市。于是，很多人将炒房的目光再次投向了海南。

海南房产往事

但海南的楼市有过不堪回首的往事，中国历史上唯一一次楼市崩盘就发生在海南，这个故事要从海南独立为省说起。

1988年，海南从广东脱离成为独立省份，并且成为唯一一个省级经济特区。于是，海南成为堪比北上广的存在，引发了海南淘金热。“要挣钱，到海南 ”，一时之间，全国各地人们涌向海南。

虽然现在的海南经济水平倒数，但曾经去海南淘金的企业家数不胜数。玻尿酸大王华熙生物的掌门人赵燕，靠在海南倒腾服装和地产淘到第一桶金，潘石屹、冯仑等万通六君子也是在海南发家之后，才各自建立他们后来的商业帝国。农夫山泉的钟睒睒、吉利汽车的李书福、湖南首富陈邦等很多知名企业家，都有过海南淘金经历。

去海南淘金收益最大的，毫无疑问是以地产为业的那批人，“要想发，炒楼花”，只有600万人口的海南岛，鼎盛时期有两万多家房地产公司，人均居住面积高达40平，而同期的北京，人均居住面积仅为7平。

楼市的火热自然催生房价的猛涨。从1988年到1991年，海南热门地区的房价在一千三四，而1992年就蹿升到五千左右，同期，全国商品房均价只有995元/平。而直到1998年，北上广的商品房均价才刚刚有望突破五千元。

1993年，海南的房价达到了7500元/平的巅峰，而当时海南的人均可支配收入只有2000元，三年多的纯收入才买得起一平米的房子。而这样的房价收入比，即便是如今的深圳，也不能与其相比。

随着楼市的火热，土地价格也从1991年的几十万每亩，攀升到1993年的最高六百多万每亩，上涨了十几倍。土地财政让海南的人均GDP在短时间由1988年的十几名，到1992年的第五名。

如此疯狂的楼市引起了调控。限期收回违章拆借资金，削减基建投资，清理所有在建项目，终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产企业。各种政策直指房地产，抽薪止沸，海南楼市一夜寒冬。大量房地产企业倒闭，无数人血本无归。

这就是海南楼市“崩盘”的往事，成为海南地产人忘不掉的痛。据统计，倒闭的房地产企业在海南留下了600多栋烂尾楼，18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。之后，海南用了整整七年时间，才将房地产库存清理完毕。

而这错过的七年里，同为经济特区的深圳已经崛起，厦门、珠海、汕头也小有成就。留给海南的，只有元气大伤的房地产和断崖式下跌后再难崛起的经济。

错付了房地产的海南经济，在2010年迎来第二次崛起的机会。2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。

然而，旅游未热，楼市先行。

2009年，因全球性次贷危机之后的经济反弹和货币政策，全国楼市普涨，海南跟涨。在爆出国际旅游岛规划之后，2010年的海南楼市，称得上疯狂。数据显示，2010年，海口、三亚房价同比涨幅领跑全国，12个月均稳居前2位。据海南搜房网调查显示，近八成购房者认为2010年海南楼市给人印象是房价涨得太快。近六成购房者认为海南楼市已经陷入疯狂，房价越来越高，已经超过可承受范围。

另据国家统计局数据显示，2010年全年，海南完成房地产开发投资467.87亿元，同比增长62.5%，同比涨幅位居全国首位。另外，2010年全年，海南商品房销售面积854.73万平方米，同比增长52.3%，商品房销售额746.61亿元，同比增长112.4%。其中，12月，商品房销售面积113.8万平方米，环比上涨98.1%，商品房销售额94.04亿元，环比上涨116.7%。

而国际旅游岛规划了十年，带涨了楼市，旅游业却并未有起色。受宰客事件影响，海南的旅游收入并不高，尚且不及同样交通不便的贵州的十分之一。这无疑背离了规划旅游岛的初衷，但市场已然如此，可控却也不可控。

海南往事，两次崛起机会，都阴差阳错地错失了。海南的没落，可以说是炒房客的重挫，也可以说是因为交通不便，招商引资困难，也可以归结为海南工业基础本身就弱。但海南作为国内唯一一个热带地区的省份，作为唯一一个岛省，自然有它的优势。

风云再起时

2018年，海南再次迎来发展契机，由中央支持，分四个阶段逐步探索建设自由贸易港。2018-2020为探索阶段，2020-2025年为初步建立阶段，2025-2035年为持续深化阶段，2035-2050年为完全成熟阶段，全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。

刚刚过去的探索阶段，主要执行试验任务，试行零关税、简税制、低税率，放权审批，市场化运行等，探索构建自由港政策和制度体系，做好从“自贸区”到“自由港”的衔接。

在这一阶段刚刚开始时，楼市就有了抬头的趋势，但这一次，海南充分吸收了之前的失败经验，坚决抑制炒房。一年之内出台20余次调控政策，包括禁止城里人到农村购置宅基地，外地人买房首付不得低于70%，房屋产权证取得满五年方可上市交易等。这些政策无疑是有效的，2018年的数据显示，海口、三亚的房价不增反降。

当前海南已经进入第二个初步建立阶段，累计集中开工项目378个，总投资1173亿元，旅游、金融、油气、农业、高新技术、会展等几大产业已经初步成型。这一阶段是最重要最关键的阶段，直接关系着自贸港计划能否成功。根据目前海南的情况来判断，此次自贸港建设决心非比寻常。

毫无疑问，自贸港的楼市未来是有目共睹的，在严格的调控政策之下，海南的楼市热度依然不减。安居客数据显示，2020年中期，海南的找房热度骤增，环比上涨44.6%，下半年有少许回落，但是一直维持在高位，稳中有升。

图片来源：58安居客房产研究院

但有过地产崩盘经验的海南，这一次在调控上非常坚决，也达到了预期的目标。根据海南住建厅的会议，海南在逐步摆脱房地产对财政的影响，房地产开发投资额所占固定资产投资总额的比重已经由2015年的50.7%下降到2020年前11个月的39.2%。

另外，商品房销售面积也由2017年的2292万平方米下降到2020年前11个月的631万平方米。购房对象由省外为主转为省内和人才为主，本身户籍购房的比例由2017年的17.8%上升至74%。更重要的是，房价得到了有效控制，没有出现猛增的情况。

一系列数据都表明了海南发展自贸港的决心，还有控制楼市的决心。但风云再起，风雨欲来，海南楼市仍然是炒房客眼里充满诱惑的蛋糕。

封关之前

距离海南自贸港封关还有四年多，在这四年间，留给人们很多机会“入关”，比如人才落户，比如缴纳个税或社保。当然，中介们也会有很多种方法帮投资者拿到房子。目前最多的方式是，在没有房票的情况下，私下认购，签合同交款锁房号，然后找第三方公司办理个税或者社保，满两年后网签备案。但这种方式是有风险的，最好找大开发商，避免财房两空。相比起来，大开发商会更有契约精神，更有保障一些。

另外一个渠道就是找海南指定的企业开具在职证明，如中铁海南投资建设有限公司、海南嗨牛旅游发展有限公司、金马特种玻璃仓储批发中心等。海南岛为了招商引资，对几十家企业职工开放了购房资格。并且仅仅需要在职证明，不需要社保和个税证明，这无疑为投资客开了一个进入海南市场的小道。

至于海南的房价，目前是稳稳当当。据吉屋网统计，新房房价略有回调，二手房基本持平。而在“严控商品房，大力发展安居房”的政策之下，商品房开发仅占新增住宅的百分之二三十，安居房严格限价且占了很大比重。在这种情况下，短时间内房价很难大幅上涨。

图片来源：吉屋网

楼市的调控会一如既往地严格，但所有的城市对人才的接纳都不设上限，海南房价的天花板在哪儿，要看未来三年会有多少人流入。与以往的房产不同的是，如今的房产市场，看中的不仅仅是资金，还有人才。相比于1988年的省级经济特区海南，2018年后的自贸港海南无疑有更大的可能。