楼市冰火两重天，购房者该如何自处？

2021年伊始，多地楼市回暖，购房者们又跃跃欲试，但“房住不炒”坚定，政策如打地鼠一般精准打击，让楼市迅速降温。买房躺赚的时代确实已经过去，但唱衰房地产仍有失偏颇。互联网巨头以及国际PE巨头，都在悄悄布局中国房地产。

一边是巨头们在房地产市场注资，让市场信心强劲，一边是调控屡次加码，政策坚定，楼市进入到冰火两重天的境地，看涨很难，看跌也难。楼市分化人尽皆知，但是如何分化却大多茫然。

商业地产正在被抄底

一线楼市过热已是人尽皆知，随着政策调控的加码，在逐步降温。而在政策调控之外的商业地产市场，巨头们正加大投资。

上海土地交易市场官网信息显示，以一部“后浪”视频破圈的B站，通过其关联公司上海信乐彼文化咨询有限公司，以约81.18亿元的价格竞得杨浦区定海社区N090603单元N3-01、N4-02、N5-02、N6-01地块（大桥街道119、120街坊）。

图片来源：上海土地交易市场官网

该地块为稀缺的沿江地块，位于杨浦东外滩，面积近13万平方米，建筑面积36万平方米，用途规划为企业总部型办公楼。可以预见，B站将在这里建起新的总部大楼。未来的B站员工，将拥有大上海的一线江景。

而在隔壁，是美团斥资65亿元拿下的上海市杨浦区定海社区N090603单元M4-01、M5-01、N1-01、N2-01地块（大桥街道119街坊），土地面积约5.26万平方米。与B站一样，美团也将在这儿建立总部基地。

按照杨浦滨江发展带南段核心地区的功能定位，该区域将建设具有全球影响力的互联网产业生态创新示范基地，并致力于打造国际领先的在线新经济产业集聚群，依托平台、技术、资金、产品和服务的研发和集成，打造融合人工智能、大数据等新一代信息技术的国家级互联网研发创新中心和总部管理运营基地，实现互联网和实体经济的深度融合。

如果说B站和美团的拿地，是出于产业集群效应，是出于固定资产的需求，出于业务扩张的需求，并不代表看好房地产。那国际PE巨头黑石和KKR在房地产的布局，则很难说不是因为看涨房地产。

黑石地产是国际PE巨头，但是在地产行业也红红火火。根据黑石2020年Q3财报中披露的数据显示，黑石房地产在全球范围内运营并管理的投资资本约为1740亿美元（约合人民币1.1万亿），仅次于黑石PE业务的管理规模。并且，其2020年第三季度可分配收益中近50%来自地产投资。

今年一月下旬，黑石集团旗下房地产机会型基金完成粤港澳大湾区最大物流园区的多数股权收购，交易规模约71亿元人民币，持有该园区70%的股权。而股票出让方富力地产在这场交易中投资价值货币化，降低了负债率。

从地产调控的“三道红线”来看，富力地产2020年中期的财务数据已踩中全部红线，剔除预收款后的资产负债率为70.22%，净负债率为177%，现金短债比仅0.44，被归入红色档。基于此，可以判断，富力出让部分股权是不得不为。

而在黑石来看，这是抄底中国房地产的机会。黑石买下的，不仅仅是大湾区最大的物流园，在中国的布局也不止物流板块，在商办写字楼、购物中心、公寓甚至停车场板块，黑石都有涉足。上海购物中心怡丰城、长泰广场分别在2018年和2019年被黑石收购，郑州、西安熙地港购物中心也有50%的股权归属于黑石。

同样在中国房产市场买买买的还有另一PE巨头KKR。今年1月14日，KKR宣布募集完成其首只亚洲房地产基金，规模达17亿美元（约合人民币110亿元），旨在针对亚太地区房地产进行机会型投资，这只基金将重点关注商业、工业和住宅地产等投资领域，并将机会型评估新兴另类板块的资产，主要的投资方式是股权和债权投资。而KKR确实在抄底北上广房地产，与黑石争夺中国优质商业地产。

黑石主要投资的是两类房产，仓储类资产和城市购物中心，而KKR在商业地产、工业地产和住宅地产都有投资。资本的嗅觉最为敏锐，国际PE巨头逐鹿中国房地产，无疑是对中国地产市场的看多。在此情况下，房产市场很难不热。

政策精准打击，房住不炒更坚定

但在政策层面，房住不炒非常坚定。深圳、上海、北京针对房产过热现象都出台了精准且严格的调控政策。

上海最先出手，在1月21日出台“沪十条”，严厉打击炒房，主要在四个方面加大了力度。一是严控假离婚炒房，将离婚三年内的住房套数按离异前家庭总套数认定。二是购房不足5年对外出售者，全额征收增值税，而在此前免征期是两年。三是在购房资金来源上也加大的审查，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产。最后，在供应端，加大商品住房用地供应。

不仅如此，法拍房也被纳入限购范围，绕开限购的炒作之路也被堵死。1月29日，上海银保监局也出台《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，在住房贷款上加大收紧力度，严格实施房地产贷款集中管理，严格审查首付款来源，严格审核偿债能力，借款人资格审查和信用管理、风险排查等都更为严格。

深圳跟进调控，1月22日，对代持“打新”予以处罚。华润城四期12名代购人被予以“三暂停”处罚，并将违法违规线索移送公安机关。次日，出台强力限购措施，加强购房资格审查，对于假离婚、代持、假流水等违规行为的人员，三年不得在深圳购房。

北京楼市虽然尚未出台调控政策，但部分中介机构被住建部门多次约谈，要求严禁向购房者传递房价上涨信号。住建局也表态，将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作的问题。

不仅仅超一线城市调控严格，杭州、成都、海口等热门城市也升级了调控政策。而在一些三四线城市，限贷、限价等政策也在进行。

开年楼市没有迎来放水，以后也不会有放水。政策只会越来越严格，留给炒房者的机会不多。甚至，楼市调控就是要“消灭”炒房者，降低房产的金融属性，加大其居住属性，这是刚需们的机会。

冰火两重，普通人如何自处

政策和市场的角力之下，楼市已然冰火两重天。选择顺应市场还是跟紧政策，是关系到钱袋子的大事情。楼市在黄金十年，价格规律已然超出经济学范畴，不受市场控制，自然是要跟紧政策的。但政策背后，楼市究竟会怎么发展，却仍然充满了变数。

政策反反复复强调的就是“不炒”二字，并未有过降房价一说，所以刚需们无需担忧高位接盘，也无需继续观望，擦亮眼睛选优质房产才是正途。不管在任何一个城市，学区房是首要选择。

而对于手有余粮想做投资的人，选择城市很重要，盲目跟风选热点城市很容易掉坑。像前几年热炒的海景房，威海乳山、烟台海阳、海南三亚等地都留下了众多不适宜居住也卖不掉的“鬼城”。

要选择自己能充分了解的城市，对城市的产业、人口数量、城镇化率、棚改政策等去做认真的调研，多找一些市民去了解二手房市场，不要随便听听房产中介的忽悠就着急做决定。

而大多数城市的新区，都有很大风险，最大的风险就是新区规划不能落地。即便规划能够落地，漫长的发展过程，也会让投资成为一个高风险行为。新区新盘，一般情况下投资客购买比刚需多，受入住率限制，周边配套很难完备，未来转手也会面临房源多而客源少的窘境。投资城市，优选城市的核心地段。

当前的楼市，整体仍然上行，但分化严重。就像今年的A股，指数好看，但个股很惨。如果有更好的投资渠道，不妨跳开楼市的固定圈子。