宅基地确权，引发乡村“另类楼市”？

近日，深圳连续出台严厉的房产调控政策，从处罚“打新”，到严格限购，严查首付资金来源，到最近的根据房产指导价发放贷款，一系列政策让深圳炒房人措手不及。“房住不炒”大势已定，买房不再躺赚，资金开始逐步退出楼市。

而相反的是，县城房价节节攀升，要认筹，要摇号，抢房热堪比一线城市。乡村人们想方设法保住宅基地，乡镇合村并居，大肆棚改，楼市繁荣刚刚开始。

宅基地的价值正在显现

起源于农耕文明，国人对土地对房子有着天然的狂热。在农村，高宅大院是财富的象征，村民们最大的开销就在建房上。在土地管理宽松的时候，子女多的人家往往会占据好几套宅基地。直到2013年开始宅基地确权，一户一宅，农村宅基地才开始规范化。

但随着宅基地规范化，村民们无法随意占据耕地建房，对一些适龄未婚青年来说是一个难题。农村习俗里，婚前需要有房子，但建房的话就需要向乡镇申请批建宅基地，但是未婚青年不能独立户口，不符合一户一宅的要求。

对于这种情况，购买别人的老宅就成了解决问题的方法之一。相比于去县城买房，在本村购买宅基地的成本要更为低廉。家在某个规模千人左右的山村的李华，年前刚刚买了邻居家一个老旧的房屋，房屋面积90平左右，加上院子有300平，总价3.5万。

而售卖自家宅基地的人并不多，每个人都看好农村的发展，每个人都想在农村有个窝。即便是已经在一线城市安居的人，也会想在农村有一套宅基地，留着以后养老，或者等待拆迁的机会。李华的邻居之所以卖掉房子，也是因为他们户籍不在本村，并没有确权资格。

而在一些较为发达的农村，宅基地的买卖价格可以高达十几万甚至几十万。家在河北的王宇，大学毕业后留在了山东，老家只有一套房，留给了弟弟，每年过年回家都只能挤着住。当他婚后打算在老家申请一套宅基地时，得知，只能花钱买，20万一块地。

考量之后，他放弃了，20万可以在他工作的城市作为一套三居室的首付。买地之后再建房，总花销可以全款买一个两居室了。这是一个扎心的事实，漂泊异乡的人们，不仅很难扎根一二线，回去故乡也很难。

虽然农村的“楼市”没有流动性，但每户人家的宅基地都是他们最大的资产。不仅仅是居住的需求，遥不可及但有可能发生的拆迁，也让他们对宅基地有着强烈的情感。但宅基地、自建房终将成为历史，合村并居浪潮下，社区化势在必行。

合村并居下的社区化

但农村社区化浪潮席卷而来，也让人们对宅基地更为狂热，因为购买社区新房，可以用老宅基地抵扣房款。宅基地越大，自己购房需要付出的就越少。

为人诟病的合村并居一度因为“不能强制农民上楼”的舆论中止，但乡镇的楼市并没有停歇。已经入住高楼的农民，经过一段时间的适应后，干净整洁配套齐全的社区明显比老村更好更方便，后续的社区化阻力就小了很多。

山东某地的第一个社区，选址是山脚下一片土层稀薄乱石覆盖的荒地，建成后供周边五个村落居住。开建伊始，骂声一片，对于风水的责骂，对于强制搬迁的责骂。而建成之后的社区，村民们在用原本的宅基地抵扣之后，只花了很少的钱就住进了新居，基本实现了一户一单元。一楼带院老人住，二层住中年人，孩子住在三层，一家人既能互相照应又避免了共同居住的尴尬。

社区的环境卫生也有专人维护，社区门口就有超市、饭店、诊所、幼儿园、小学等，配套齐全，生活远比以前方便。经过几年的适应期，如今的社区已经是十里八村的模范，社区广场上热闹非凡。

预想中的种地太远不方便问题也没有出现，一是因为家家户户有农机，不靠步行，距离不是问题。另外，越来越多的人放弃了农业生产改为去城市打工，留守的村民们多为老人、孩子和宝妈，种地的很少。

案例在前，第二个社区也已经规划完成，未来将会容纳周边十个村落，规模更大，户型更好，配套也更为齐全。而拆掉的老房，也让生态的恢复更为快速。一片片恢复绿色的土地，一个个待建的、在建的社区，成了未来新农村的雏形。

而在大城市房价居高不下的时候，乡镇开建的一些集体产权的低价小别墅也深受大城市购房者追捧。在一些有旅游产业的乡村，别墅、村居都成为民宿经营者眼里的香饽饽，依靠旅游带动房地产，成为乡镇振兴的一个范本。

在闲鱼上，多的是各地三十来万到八十来万的小产权别墅，这种房子只有准建证，购买时只签订买卖合同，没有产权证。虽然没有投资价值，但仍然会有外地人购买，因为风景够好，房子够漂亮，适合闲居。

但微热的乡镇楼市，仍然是理智的投资者的禁区，对于本地村民来说，也是性价比不高的选择。即便是追求享受的小镇青年，乡镇别墅也不是首选。

被推到县城的小镇青年

急于逃离乡村的小镇青年们，在县城买房才是标配。据快手大数据研究院联合《中国青年报》、红杉中国与神策数据对快手平台上2.3亿小镇青年的生活、学习、职业、消费、兴趣等各个维度进行的挖掘和数据分析显示，30%的小镇青年实现了有车有房的生活。

小镇青年买房，一部分是出于自住的需要，也有一部分是出于孩子的教育需要。随着农村人口的流出，乡村小学人数越来越少，师资配置也完全跟不上教育的需求，绝大多数人选择将孩子送到县城读书，买学区房就成了不二选择。

这也是县城楼市能够热起来的原因之一，即便是在GDP仅为300亿左右的县城，学区房的价格也能到六七千，甚至超过一些三线城市的价格洼地。

随着县城的版图扩展，新盘不断被开发，价格一再破新高，而攀升的价格也吸引着更多的人涌入楼市。于是一个魔幻的局面产生，在二线城市房价阴跌的同时，县城房价逆市猛涨，甚至，新盘的摇号热度不输一线。

但热度之下，仍然需要保持警惕的是，县城的土地供应远远高于实际的需求，人口数量能否支撑房价是个很大的问题。诚然，小镇青年、新世代两大群体能够吸引奢侈品下沉，也能够吸引大开发商下沉，但未来，人口的流动趋势才是决定一个城市房价的根本因素。

当前的乡村，正处在城镇化和社区化的浪潮之中，能够支撑住县城的虚假繁荣，但出生率越来越低，农村人口越来越少，这也就意味着县城的楼市接盘侠会越来越少。在城镇化完成之后，县城的楼市，仍然要回归它的居住属性。而乡村，很难吃到楼市的红利。

但宅基地那可能却是很多小镇青年未来的家，它的意义将远远大于商业红