泡沫下的幻影，景区微墅没有未来

 

牛年伊始，虽然疫情阴影仍在，但80%的A级景区正常开放，除北方部分地区旅游景区季节性关闭，以及个别地区因疫情防控要求临时关闭外，基本做到了“应开尽开”。疫情冲击下的旅游市场，虽然收益大幅受损，但文旅业仍然在迅猛发展。

随着经济水平的提高，旅游度假逐渐成为人们的常态化生活方式，中国消费者全面进入旅居生活3.0时代，综合休闲度假、文化体验、主题游乐、冒险等体验为主的旅游需求产生，文旅地产开启房地产行业的下一个黄金时代。

在此背景下，景区微墅悄然兴起。A级景区内，拥山环水，别墅级享受，但总价很低，一般仅仅几十万，不仅能做到七通一平，还是70年大产权。同时，还可以签协议包租做民宿，共享经营收益。

 

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但文旅地产行业在经历了前期的野蛮生长之后，市场存量过高，销售停滞，且尚未探索出一条成熟的发展路径。如今，行业洗牌尚未完成，景区微墅作为住宅的补充，能否在地产行业占据一席之地尚未可知。

迎合诗和远方，景区微墅遍地开花

据统计，自2019年以来，我国人均GDP已经连续突破一万美元，国民经济水平的提高推动了旅游行业的迅猛发展。2015年，我国旅游人数达40亿人次，2017年国内旅游人数首次突破50亿人次，2018年全年国内旅游人数55.39亿人次，2019年前三季度，国内旅游人数达到45.97亿，同比增长8.8%。据预测，2025年，旅游人数将突破100亿人次。

而微墅的兴起则受益于“微度假”概念。随着国人生活水平的提高，对生活品质的追求越来越高，旅游蒸蒸日上，度假房也成为消费新热点。相比拥堵在路上到不了的远方，城郊的景区微墅恰好满足人们旅游度假的刚性需求。可以享受美景放松身心，又避免了较大的旅游支出和繁杂的筹备过程。

因此文旅地产成为开发商的新赛道，目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。除了游乐园、酒店式公寓，景区微墅也成为开发商的主要盈利板块。相比于开发周期长、回笼资金慢的旅游景点建设，景区微墅偏商品房的属性让开发商的资金周转更为迅捷。

景区微墅作为一种新型建筑形势，有别于传统的整栋别墅，而是把一个独立别墅分割成多家，由上叠、下叠等组合而成，面积小，因此总价低。但是每家每户都有独立的入户庭院，下叠有院，上叠有观景露台，每套房子的住户都可以享受独立别墅般的复式空间和庭院生活。

这是微墅受追捧的原因之一，另外，叠墅区密度低，容积率小，楼间距大，居住环境优美，还有超大面积赠送。相比于高层百分之七八十的得房率，叠墅的得房率可以超过200%，对购房者来说十分友好，几十万的投入即可获得超大面积的豪宅体验。

居高不下的房价，到达不了的诗和远方，让人们内心焦躁，而景区微墅的低总价、大空间、庭院生活、景区风景，让人们于城市的钢筋水泥牢笼了窥见了一束星光。景区微墅可以说是准确抓住了时机，也击中了购房者的内心。

拥有多重优势，景区微墅遍地开花。保定易县的狼牙山景区易水湾微墅，2017年开盘，30万左右一套，吸引了大批北京退休老人购买。距离北京不远，既能享受景区的优美风景和清新空气，还能触及北京的医疗资源，的确是养老的优选。

而在海南、环渤海、长三角、西南地区、两广、闽东南等地，都已经形成了具有自身特色的文旅产业。六大区域占到全国文旅地产总数的78%，在滨海、山体、温泉、古镇等景区，微墅成为新中产的度假置业优选。

没有资源配套的微墅，难谈价值

但看起来质优价廉的景区微墅，在炒房者眼里却远远比不上市区的住宅。不管是住宅还是微墅，不管是刚需还是投资，购房者眼里的任何一种房产，都有升值的必要。而景区微墅究竟有没有价值，这要从房产的属性说起。

建筑艺术大师斯蒂芬•霍尔曾说：“居住的价值，隐藏于其中核心的，是其与城市之间的关系。只有那些既能享受稀缺自然资源，又以城市繁华为背景的区域，才是具有价值的居所。”

这直接戳破了景区微墅美好面纱之下的泡沫，没有城市繁华为背景的景区微墅，几乎没有太大价值。

商品房的价值，并不取决于建筑材料。诚然，好的用料建造高品质的房子，但更重要的还是房子的地段和配套。房屋本身的价值不高，房子周边配套的医疗教育等资源才是其价值的决定因素。所以，好学区的老破小动辄千万，但郊区的房子几十万都少有人问津。

基于此，景区微墅的价值就容易理解。景区一般地处郊区，交通不便，医疗、教育资源更是不可能有，而生活必需的超市、农贸市场等都不很齐全，生活不便。没有资源附加值的景区微墅，由于其旅居属性，在居住体验上也很难有良好的表现。

不仅如此，因为远离市区，工作机会很少，对于工薪阶层或者新中产来说，自住几乎成为不可能。当然，购买景区微墅的另外一大目的还是在民宿上，很多微墅在开发时即可签署民宿委托协议，坐享民宿收益，但现实的情况并没有那么美好。

冰火两重的民宿，不是微墅的救命药

在疫情之前，民宿的确是一个很热的生意。2018年，国务院颁布了《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》，明确鼓励发展租赁式公寓、民宿客栈等旅游短租服务受益于旅游业需求快速增长，人们对旅游住宿市场需求上升，推动我国民宿行业发展迅速。

在旅游市场需求增长、国家政策支持和鼓励下，我国民宿行业市场规模从2014年的19亿增长至2018年的192亿，年复合增长率为78.3%，预计2023年将突破400亿元。

 

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2019年4月，Trustdata公布了《2019年中国在线民宿预订行业发展研究报告》，报告中的数据显示，2016-2019年四年时间，受旅游消费人数的增加及需求的拉动，在线民宿房源数和房东数均同比增加。

2018年我国在线民宿的房源数达到107.2万个，而房东数达到32.5万个，平均一个房东拥有3.3个民宿房源，而在2016年，平均一个房东约2个民宿房源，这一数字有很明显的增加。

 

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同时，Trustdata的监测数据显示，2019年第一季度，休闲旅游是在线民宿预订用户住宿的主要目的，占比近六成。这的确为景区微墅提供了大量的客源，市场规模非常可观。

另外，民宿价格也一涨再涨，《2018年民宿产业大数据分析报告》显示，2018年全国民宿平均房价升幅20%，从2017年的223元升至268元。其中2017年高价（大于等于700元）民宿占比仅为6%，2018年高价民宿占比增长至11%。

但民宿价格的上涨显然是市场的短期刺激，根据市场规律，价格上涨必然带来入住率的下滑。2019年的数据显示，民宿行业的整体入住率下滑，只有成都和西安这种旅游热门城市尚且能维持上升趋势。

在2020年疫情的冲击下，民宿行业的情况则更为糟糕，活下去成为了唯一目标。本以为疫情之后能够迎来报复性的增长，但疫情的阴影始终挥之不去，出行风险仍在。另外，经济遭受重创，国人的消费能力也有所下降，报复性储蓄成为主流。即便一些小规模民宿降了价格，游客数量仍然不见增长，民宿的寒冬仍在继续。

与民宿行业息息相关的景区微墅，在民宿寒冬中，收益自然大打折扣。当一个房产，不在核心地段，没有资源配套，不适合自住，不方便出租，也很难得到经营收益时，很难称之为资产。在投资越来越谨慎的时代，景区微墅很难有未来。