凌晨四点去抢房，环一线楼市的野望与迷茫

一线城市的调控一再加码，楼市难抵调控，热度逐步下降。但是关于楼市的探讨并没有降温，商品房作为抗通胀的资产，依然是无数投资人最为看好的标的。在某些城市，仍然是排队抢房。

对于楼市的信心，让房价的走势颇为魔幻。主流声音认为，一线城市的楼市才有投资价值，但是一线城市的房票并不容易拿到。严厉打击房产代持，也让资金无处着手。同时，买房不再躺赚的观念也已经深入人心，如何选择城市成了重中之重。

在所有城市中，环一线城市尤其引人注目。南通、昆山、惠州、东莞等地，都在楼市有着亮眼的表现。但环一线城市如果仅以一线人口外溢为依托支撑房价，并不是可以持续的现象，廊坊的阴跌，敲响了警钟。

凌晨四点抢房的南通

但部分城市的阴跌，被认为是个例，投资者依然一波接一波的扎进楼市。在环沪城市，民众的购房热情尤其高涨。

作为上海的后花园，南通的楼市一直以来都很热。据统计，从2016年8937元/㎡到2020年22141元/㎡，南通房价五年增长约147.7%。而南通住宅市场成交价格的节节攀升，离不开上海的带动。在苏通大桥开通以后，从南通到上海，仅仅一个小时的车程，极大拉近了南通与上海的距离。

苏通大桥（图片来源：网络）

受益于上海辐射，南通楼市呈现出量价齐升的局面。即便是在疫情冲击严重的2020年，南通的楼市也表现不俗。年中多盘出售，新房成交量近2780套/月，虽然金九银十不够火爆，但到年末新盘老盘纷纷发力，年底成交量大幅翘尾。

图片来源：吉屋网

而南通楼市不同于其他被热炒的城市，在南通的楼盘，基本很少见外地购房者。这也就意味着，南通的房价是本地人支撑的。这个以轻纺业知名的城市，老板很多，民众富裕，对于楼市有极大的投资热情。

“我觉得太恐怖了，亲戚邻居一聊天就是谁谁谁又买了一套房子，压力好大”。出生于海门的小婷，在海门有一套自住的商品房，一套用来收租的房子，公婆有一套，自己父母也有村里的别墅，但是仍然感觉焦虑于房子太少。

而小婷解决焦虑的方法很简单，就是再买一套房。这次她选定了通州区，靠近南通西高铁站，而通过高铁去上海，仅需半小时。另外，通州区要新建一个规模较大的机场，未来发展不可估量。凌晨四点，她驱车奔赴楼盘，她要抢购楼层最好、户型最好的那套房源。而她所有的投资信心，都来源于“环沪”。

据统计，南通人均住房面积在2017年就已经高达48.5平/人，三口之家即可拥有一套近一百五十平的“豪宅”。而源源不断的新房开发，让南通的人均住房面积更高。加上外地购房者不多，可以判断，本地人的住房拥有率是很可观的。像小婷一样坐拥多套房的，不是个例。

上海调控一再加码，楼市热度不再，而在环沪城市南通，楼市的火热还要持续很久。但南通的环沪概念似乎止于概念，上海并没有太多承载不了的产业转移到南通去。至于高铁和大桥，是会让上海的外溢人口进来，还是吸走南通的人口，尚未可知。

都市圈的趋势难挡

如南通一般环一线城市在楼市的信心，归根结底是受益于都市圈的概念。我国最强大的都市圈，集中在长三角、珠三角地区。自1995年以来，都市圈的集聚能力急速提高，经济总量迅速扩大，中心城市的经济势能不断强化。

今年2月，《国家发展改革委关于同意南京都市圈发展规划的复函》发布 ，这是中国第一个由国家发改委正式批复的都市圈规划 。如今，各省纷纷提出都市圈规划，可以预见，未来的城市不再是单一发展，而是会以都市圈的模式合作发展。

长三角的都市圈众多，含上海都市圈、南京都市圈、杭州都市圈、宁波都市圈、苏锡常都市圈等，形成了一个世界级城市群。深圳都市圈、广州都市圈，形成了珠三角城市群，其经济增长动力结构最为多元化，稳定性最好。

如今，粤港澳大湾区已经成为和长三角都市区比肩的“头部”都市圈，青岛都市圈、厦门都市圈在综合经济竞争力、可持续竞争力、营商竞争力及宜居竞争力四个维度中都稳居前五强，以黑马之姿破圈。

每一个都市圈的中心城市，计划里承载的是拉动圈内经济的作用，但事实上也承载了拉动圈内房价的作用。然而，在所有的都市圈中，北上广深四个一线城市为中心的都市圈对圈内楼市的带动作用才比较明显。

上海都市圈对环沪城市的房价带动作用已无需赘述，无数涌向花桥购房者是最好的明证。而深圳都市圈对东莞、惠州的房价带动也由一句“深圳，来了就是惠州/东莞人”的调侃展露无遗。但是青岛都市圈的概念，带火了“后花园”海阳的海景房，最终留下的却是没有人入住也没有流动性的一堆钢筋水泥。

海阳一角（图片来源：网络）

即便是有超一线城市北京带动，燕郊的廊坊，吃过了都市圈红利之后，楼市近乎腰斩，是圈内的中心城市没落了吗？答案显然是否定的。而同为环超一线城市的花桥、惠州、东莞、南通等城市，会走上廊坊的老路吗？

环一线城市的热望与尴尬

其实在长期来看，一个城市能否支撑房价，最重要的还是看城市自身的经济水平。楼市的金科玉律，仍然是短期看政策，中期看市场，长期看人口。

政策，可以是调控，也可以是一个利好消息，也可以是一个发展规划，所以房价经常会因为一个规划的提出而突然猛涨。市场看的是供需关系，房屋的供应量如果大于购买需求，房价自然难涨，反之则会呈现上涨行情。而需求的产生，则依赖于人口。吸引人口的，自然是一个城市的经济、环境、人文等各个方面呈现出来的魅力。

诚然，身处超一线城市的光环之下，会有更多的发展机会，有承接一线城市溢出产业的可能。但最终，这种热望落空的可能性更大。一个城市的发展，更多的还是取决于自身。而城市的经济发展水平，是决定房价走势的关键因素。廊坊不是失去了北京的光环笼罩，而是其经济水平不足以支撑房价。

廊坊的标签，除了燕郊，再无其他为人所知的特点。城市面积不大，人口数量少，经济水平一般。处在北京和天津之间，却没有拿得出手的产业。印刷行业历史悠久，但规模不足百亿。

靠近北京，环保的限制不能发展重工业，石油煤炭资源丰富却因为淘汰落后产能也无法发展，这是廊坊的尴尬。

另外，廊坊的购房者，多为京漂，而京漂的最终目的还是在北京买房，一旦拿到房票，卖掉廊坊置换到北京是必然的选择，没有产业支撑的廊坊，留不住人是其房价必然下跌的主要原因。

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而反观花桥，作为经济百强县昆山的主要区域，有经济托底，即便没有上海带动，自身的经济水平也完全支撑得住房价。有上海地铁的加持，于花桥楼市来说是锦上添花。同样的，东莞、惠州的制造业一直很发达，电子、精密机械、纺织、医药、化工、汽车零配件等产业足以保证即便没有深圳带动也能很好地发展。

抛开一线城市的光环，看各个环一线城市自身的产业情况、经济水平，楼市的房价是否合理，答案显然易见。