未来楼市进退两难，性价比和高品质谁更重要？

前段时间，银行上调房贷比例的消息刷了屏，上海、广州、杭州、海南等多地央行分行和银保监局纷纷上调了房地产贷款占比的上限，广州部分银行房贷考核上限提高2个百分点以上。这让一众买房者重新看到了希望，放松楼市调控的声音开始出现，紧接着地产股集体涨停。

但不要低估“房住不炒”的决心。楼市发展到现在，作为当年解决城镇居民住房问题的手段，这一历史使命基本完成。金融属性更强的楼市，在调节通货膨胀、促进经济发展上也起到了很大的作用。而当下经济结构转型，对土地财政的依赖越来越小，是时候淡化楼市的支柱作用了。

毫无疑问，楼市会越来越回归到居住属性上来。当然，这并不意味着房价大跌或者楼市崩盘，在漫长的建筑史来看，商品房也只是进程的一部分，从茅草房到砖瓦房，从电梯房到庭院房，人类对于居住的需求一直都在，且一直在提高要求。基于此，楼市也会不可避免的进行一次洗牌，而高端房产才是洗牌后仍然最有价值的资产。

进退两难的当前楼市

商品房市场从1979年开始，到现在已经有四十余年历史。住建部部长王蒙徽先生在2018年国庆前夕曾经说过，建国 70 年以来，城镇人均住房建筑面积已经由 1949 年的 8.3平方米提高到 2018 年的 39平方米。经过两年的推进，这一数据更高，楼市进入存量时代。

房价的增长比面积的增长要更亮眼，从几百一平到如今均价过万，高房价已经成为人们无法言说的伤。动辄百万的房子，要掏空六个钱包才能支付首付款，而购房的年轻人，要用三十年偿还房贷，不仅压力大，生活质量也大打折扣。

因此控制房价的呼声很高，过高的房价让楼市泡沫的破裂风险升高，也在一定程度上伤害了实体经济，这也是调控政策越来越严的原因。在不断加码的调控之下，楼市很难顶着压力继续高歌猛进。

但是楼市也不能退，作为吸纳超发货币的资金沉淀池，楼市有效控制了通货膨胀的产生，土地财政也让公共基础设施建设有了资金保障。从各方面来讲，楼市都不存在倒退的可能，让楼市健康平稳发展才是最有利的局面。

另一方面来讲，出于居住条件改善的需求，新的楼房仍然有建设的必要。最开始的商品房，楼层低，户型紧凑，空间布局不是很符合现在的居住要求，所以不断有老房拆迁，这也是楼市发展的动力之一。

从砖瓦房到电梯房，住宅越建越高，建筑品质也越来越好，新房取代老房，好房取代破房是必然的进程。因此当下进退两难的楼市，老破小无人接盘，高密度楼盘不受待见，在品质方面发力才有出路。

高端房产永远不缺购买者，2020年初，深圳太子湾·湾玺推出14套豪宅，起步价4200万，8秒售罄。在疫情冲击之下，经济遭受重创，投资渠道变少，楼市是最稳妥的保值品，而高端房产，在抗通胀方面尤其具有优势。

高端房产的那些事儿

高端房产并不等同于别墅，一些大平层以及一些高品质小区也可以划为此类。高端房产是有共性的，比如位置好，处于核心地段，比如景观好，坐拥城市繁华还能在家欣赏城市最美的景色。

能称为高端房产，区域位置是一定要处于城市核心区的，比如一个城市的商务、金融产业集聚的地区。上海的陆家嘴，深圳的香蜜湖，都是豪宅集聚地。区域内不仅商务活跃，交通也很便捷、市政配套完善。远郊别墅并不具备这些优势，严格来说并不属于高端房产一类。

核心地段是基础，自然景观资源是其二。一般高端住宅都会选址海边、江边和河边等生态环境好风景优美的地方。坐享上海外滩风景的汤臣一品，曾经站在豪宅界的顶端。深圳湾一号，也因其海景优势成为豪宅的代表。

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除去这些外在的要求，高端房产自身，要有经得起考验的建筑质量。从高端的选材到精湛的施工工艺，每一个环节都要精细化设计。建筑立面的装饰材料，在高端房产中最为常见的是石材，石灰岩石较多。入户大堂地面多采用大理石，凸显质感。

而在消防系统设计、采暖采光设计、户型设计、家庭安防等方面上，高端房产更能显示出其优势。在高端住宅区，绝对不会有奇葩户型的存在，每一户的平面设计都可以根据客户群生活习惯和个性要求定制，空间感强，舒适度高，每一个细节都无瑕疵。

完善的公共服务设施必不可少。功能丰富的会所和架空层，满足业主的健身、美容、娱乐、阅读、洗衣、缴费、存款、宠物寄养等日常服务需求。

有一种观点认为决定一个小区房价的是物业，足见物业的重要性。对于高端住宅来说，人性化的物业服务尤其重要。不仅仅是小区设备和环境卫生的管理，入户大堂的临时会客区、访问等候区等，前台接待人员的服务态度直接关乎业主体验。

可以想见，有各种优势加持的高端房产，是过多少年都不会过时的。古老的北京四合院、上海老洋房，到现在依然是价值上亿的豪宅，不仅仅因为其文化底蕴，还有其地段优势，而建筑本身的质量，更是能屹立百年不倒。

自然，高端房产只属于金字塔顶端的一群人。而随着经济发展，楼市高端化是不可逆趋势，楼盘的卖点越来越集中于品质。碧桂园深耕三四线小城市而坐上开发商第一的位置，靠的就是在小城市对于高品质改善盘的需求。

第四代住房带来行业改革

现在，更高品质的第四代住房悄然兴起，成都、郑州等地已有项目落地。其主要特征是：层层有园林，户户有庭院。相比于别墅，有更好的视野，相比于大平层，有更好的生态环境。但其建筑占地和造价却只与第三代电梯房相当，价格亲民。

按照最初的设计，第四代住房集中了中国传统四合院、北京胡同街巷、空中别墅、空中园林、智能停车、以及电梯房的全部优势于一身，使住房与绿化园林融合为一体。舍去地下车库，采用汽车电梯，业主可以将汽车开到房屋所在层的停车区，生活更为方便。每层楼内部都有街巷，就像传统的胡同、四合院一样，让邻里之间的关系更为和谐。

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同时，没有了地下车库，只开挖主楼的基础部分做人防层及布置设备，不用再往下大开挖两三层建停车场，大大减少了挖掘土块砂石的成本，也降低了建筑垃圾填埋的成本。还可以节省90%的地下工程量，缩短工期。

第四代住宅不仅建筑外墙长满植物，利用错层设计，每家还可以拥有一座两层楼高的空中室外私人小院，完全可以种树而不显压抑。种花、种菜、养鸟等不在话下，使业主在城市中心也可以实现“回归大自然”的梦想。

而且，外墙植物可以通过遍布建筑的管道进行水分和营养的输送，无需业主耗费精力管理，自家阳台上的树木，也仅仅是定期修剪即可。成熟的技术造就便利的生活，城市的钢筋水泥逐步转型为绿色大厦，对城市生态的改善有极大的作用。

目前，成都市新都区“七一城市森林公园”已经出售，湖南、陕西、河南等地也有项目开工。但目前，据购买者反映，暂时没有空中街巷，只是有个超大的阳台而已。另外，伸出建筑本体之外的超大阳台也让人担心安全性。

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不过随着技术的进一步成熟，第四代住宅必然将引起一次居住行业的改革，取代传统电梯房只是时间问题。不管是居住还是为了保值，跟着趋势总不会错。未来的楼市，必然将是以居住体验更好的高品质住宅为主。