老龄化加剧，投资养老房就靠谱了吗？

试点开放生育，延迟退休，种种迹象表明老龄化社会困境真的要来了。尚未老去的年轻人们，已经开始担忧养老问题。如何养老，成为人们普遍关注的问题。

养老机构行业尚不成熟，护工虐待老人的新闻屡见不鲜。“养儿防老”因为巨大的社会压力而变得有些为难，请保姆代为照顾老人成为很多人不得已的选择，但“保姆闷死老人案”让人不寒而栗。

多重挤压之下，社区养老、以房养老、旅游养老等成为养老新出口。开发商推出养老主题的公寓，保险公司推出以买保险为门槛的养老社区，海南、昆明等气候适宜老人居住的城市推出旅居机构。但养老的焦虑仍然存在，不够成熟的养老行业，仍然有无数待解的难题。

未富先老，养老机构和老年人双输

据统计，截止到2019年末中国大陆60岁及以上人口为25388万人，占总人口的18.1%，其中，65岁及以上人口为17603万人，占12.6%。第七次全国人口普查尚未公布数据，但是根据历次人口普查的数据预测，到2050年，我国老年人口将达到5亿，预计老龄人口占比将达到1/3。

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老龄化趋势不可逆转，但与发达国家的老龄化相比，我国无疑形势更为严峻。发达国家进入老龄化社会时，人均GDP一般都在50000—100000美元以上。而我国当下的人均GDP尚处于世界中等水平，2020年的人均GDP约10000美元左右。

与老龄化同时出现的，还有少子化。我国长期以来生育率呈下降趋势，陷入“低生育率陷阱”。老年人口占比升高，抚养一名60岁以上老人的年轻人也就越少。而这就意味着，在未来，社保基金很有可能不够用。

于是养老焦虑在当代年轻人中泛滥，上一次婴儿潮时期出生的80末90初一代，将恰好赶上延迟退休、养老困难的时期。这也让当下年轻人们对于“搞钱”极为痴迷，理财观念极为先进，买基金、抢茅台、计划性储蓄，提前准备养老金。

但年轻人对于养老的需求毕竟还较为遥远，生活压力之下，当下的老年人体恤儿女不易，已经开始筹谋自己养老，催生了一大批养老产业。但目前我国养老主要仍以传统的居家养老为基础，社区养老为依托，养老机构作为支撑，三种模式互为补充。

根据2019年4季度民政统计数据显示，全国共有养老机构34065个。其中，河南省有2527个，江苏省2415个，四川省2401个，机构数量分列全国前三位。从床位数来看，全国共有养老床位4291712张，江苏省床位数量最多，426520张，其次是人口大省山东，325442张。

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但是养老机构的负面新闻让入住率不高，2020年3月，民政领域疫情防控与基本民生保障有关情况发布会发布的消息显示，目前全国仅有200多万老人入住养老机构，与现有约429万张养老机构床位数量相比，入住率约为不足50%。

作为养老机构的补充，社区养老综合居家养老与养老机构的优点，提供日间托管或上门服务，让老人能拥有更好的养老体验。据2019年的数据统计，全国共有社区养老床位数3323966张。

不过，养老机构并非暴利行业，受传统居家养老思维的束缚，大多数人不接受养老结构养老，高空置率让养老机构运营困难。根据民政部公开的数据，约四成民办养老机构长期亏损，51%以上的民办养老机构收支只能持平，盈利者不足一成。

养老机构行业当前的现状是，运营者不盈利，老年人体验不好，对运营者和老年人来说，似乎是个“双输”的局面。

康养公寓的老韭菜困局

在此环境下，保险公司推出的康养公寓让老年人们怦然心动。健全的基础设施，配套医疗资源，甚至恒温泳池、图书馆、棋牌室、教堂、佛堂等，足不出户尽享医疗、健康、娱乐、社交等服务，不仅仅让老年人动了心，年轻人们也开始畅享自己入住后的老年生活。

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但星级服务对应的是高门槛。几十万的入会费，或者要买上百万的保险，让一部分老年人被拒之门外。然而，畅享着入住的老年人们没有等来美好的老年生活，却在掏空储蓄后等来了康养行业的暴雷。最终，保险公司推出的康养社区被证实为骗局。

与此类似的是，很多空壳公司租用场地进行非法的预定养老床位的诈骗活动。年初，湖南益阳一位老人因被养老机构哄骗，掏空积蓄预交了养老床位费。后因老伴儿生病住院，老人想退回床位费却被拒绝，老人走投无路选择了跳河轻生。

益阳老人的遭遇不是个案，在2018年，上海大爱城事件，受骗老人约1940名，诈骗金额高达5.2亿元。江西“天地自然梅岭疗养度假庄园”、“老庆祥阳光社区”、杭州“爱福家”、“满城芳”等机构，均被曝是以养老之名行诈骗之事。

一系列的案件让养老行业尚未成熟便遭受重创。比起预定养老床位、买年金保险养老、租赁康养公寓等一些容易被骗的养老形式，以完全产权的商品房养老更为稳妥一些。

养老房真的靠谱吗？

养老房的概念，狭义上理解为用以老年人居住的房子。这种房子一般要处于低层方便出入，周边配套要齐全，菜市场、银行、医院等不应太远，交通要便捷，方便老年人出行。另外，小区内环境要好，地势平坦，光照充足为佳，室内安静是硬性要求。

市场上打着养老房名义出售的楼盘和公寓并不少，尤其在一些景区内，总价不高的微墅，打着“天然氧吧”“养老投资首选”等口号卖得很火爆。在农村，集中建设老年房也在新农村建设中占有一席之地。

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但老龄化社会让人恐惧，不仅仅因为延迟退休，也不仅仅因为无房可居，最让人担心的是退休后无养老金可领。但存款利率跑不赢M2增速，通胀让储蓄缩水太快，如何保证保障晚年生活的资金来源才是重点。

在社会保障的养老保险之外，很多人会额外购买保险公司的年金险，但是保险行业目前来说不够完善，更多人选择更为稳妥的以房养老。

广义上的养老房，更多用于以房养老。有钱时为自己购入养老房，老了之后把房子抵押给银行，获得持续不断的现金流以保障生活支出。或者，抵押给养老机构，获得养老床位和养老服务。

以房养老还有遗赠抚养、房产置换、房产租换、售房入院、投房养老、售后回租、招徕房客、异地养老、养老基地等各种形式。做法不尽相同，但最终目的都是能够获得保障老年生活的物质保障。

从2003年时任中国房地产开发集团公司总裁的孟晓苏提议设立“反向抵押贷款”以来，以房养老经过多年的演变，始终因为没有相应的法律保障和成熟的运营方式而陷入难解的困局。

以房养老的困局，不仅仅来源于传统观念的束缚，市场风险也是让其推广困难的原因之一。单从房价走势上来讲，很难预测用以“反向抵押”的房产会在未来有怎样的价值，这也就导致了金融风险的产生。

的确，以房产为筹码，换取年轻人赡养，在房价居高不下的当前社会，是一个不错的选择。对于尚能自理的老年人来说，资金充足，可以换一个幸福的晚年。但对于失能或者半失能老人，在养老体系尚未成熟之前，养老困境则不是以房养老能解决的。

针对老龄化，《国家积极应对人口老龄化中长期规划》中提出，到2022年，养老服务体系将基本建成，到2035年，中国特色养老服务体系成熟定型。

2019年民政部也曾发文称，要进一步扩大养老服务供给，到2022年底前，全国要确保培养培训1万名养老院院长，200万名养老护理员，10万名专职老年社会工作者。

有完善的社会养老服务做支撑，养老房才有意义。而以房养老，最终还是要落到房产本身的价值上去。增值空间不大，变现能力差的远郊房产，作为养老房显然不会是好的选择。

从另外一个方面讲，医疗资源好、养老设施齐全、配套完善、物业人性化的小区，才是未来的老龄化社会中养老房的范本。