度假房变鬼城比比皆是，为何新盘仍火爆？

开年伊始，各大城市的楼市就被严格的调控政策打得措手不及。楼市小阳春很难再现，而烟花三月，万物复苏，旅游业即将进入旺季。与旅游业息息相关的旅居地产，也开始继续发力。

在某个三线城市，中介们又收到了威海海景房的项目合作邀请。明明威海乳山海景房已经成为众所周知的“坑”，“鬼城”之名也驰名各省，但并没有影响到威海的度假房开发，这次的项目，在威海的南海新区。

多年前购买了度假房的人们，悔青了肠子。所购小区基本无人入住，一到晚上黑黢黢的像个鬼城，周边连个超市和医院都没有，并不宜居住。想转手卖掉的时候却发现根本无人接盘，就算价格腰斩，也找不到买家。

即便有很多失败的例子在前，度假房产仍然是如火如荼。前赴后继的购房者，让开发商信心十足，不断在各个景区拿地。万米沙滩、十里金滩、青城山下、蒙山胜境……各个城市都在开展度假房项目，着实魔幻。

度假房的黄金时代

度假房的全面兴起，在我国要追溯到2003年，“十一黄金周”期间，国家旅游局和中国旅游协会有关专家提出“体验旅游”这一概念，即以情景化、体验化为特征，融高品位的吃、住、行、游、购物、娱乐活动为一体的旅游。由此，房地产与旅游业以及商业、服务业结合，形成了旅游开发的一种新趋势，也派生了“度假房产”这一新型房产产品。

2007-2013年间，则是度假房市场的高速发展阶段，文旅地产全面开花，各大企业均开始参与其中。尤其到2009年，经历过08年的金融风暴之后，国内房地产市场举步维艰。住宅市场基本已经趋于成熟，人均居住面积足够，开发领域的机会越来越少。

住宅市场开始由刚需转型到改善，住宅舒适性的要求更高，大量的传统房地产资金开始转向度假地产开发领域。据统计，我国涉足度假房产开发的公司超过百家，包括海航、中信、中旅、万达、万通等知名大型房企。而这些开发商在各地已经开工的度假房产项目近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过百家。

近几年，万达更是大力发展文旅地产，在各地兴建万达城，公开叫板迪士尼。但王总的文旅梦，因为资金问题而破碎。艰难的2018年，万达打包出售13个文旅项目，由融创孙宏斌斥资62亿全盘接手。

各大房企进军度假房产，不仅促进了度假房地产行业的发展，地产与旅游、娱乐等结合，也让旅游产业进一步升级为休闲产业，中国也从假日经济提升到了休闲经济阶段，中国度假房地产正在走上中国房地产市场的前沿地带。

度假房火爆的底层逻辑

度假房在有大量“鬼城”警告的前提下，仍然能够销售火爆，除了市场趋势的发展之外，其精准的营销策略也功不可没。另外，中介群体是个强有力的推手。而中介群体之所以愿意与开发商合理，佣金高是主要原因。目前，市场上的新房佣金在一万左右居多，而旅游地产的佣金基本是五万左右。

有各地中介全力推广，度假房的客户不限于一城一省，全国各地的人们都可以是潜在客户。以大理为例，某个苍山脚下的项目，在买房者的构成中，北京人已经占到了25%以上，上海、广州的买房者占了20%，其余省份的占了50%，而大理当地人则只有5%。

度假房的主要目标客户群之一，是热衷于旅游的旅居养老人群。随着经济水平的提高，旅游成为中等收入以上家庭的必须消费。尤其是一些刚退休不久的中老年，从工作岗位上退下来，有大把的时间和充沛的精力，也很想在老去之前去看看世界。

度假房地产商为了引导“夕阳红旅游团”走进售楼处，联合中介或者旅游公司推出低价或者免费的旅游团，以旅游之名，行卖房之事。而带队人员，也不是导游，而是房产中介。直至今日，在一些小城市的街头，还会有中介派发传单，招呼中老年们去参加免费的旅游。包来回车费，包酒店住宿和饮食，让很多老年人心动。

抱着随便看看心态的老年人，上了大巴，到了售楼处，欣赏了楼盘周边的风景，加上中介的引导，被售楼处火爆的销售氛围一带动，很容易就头脑发热买上一套。反正定金很少，总价也很低，周边环境这么好，以后来旅游度假有地方住不说，房子嘛，按照中介所说，总会升值的。

但交了定金定了房的人们，并不能想象，以后会来住多久，周边配套要什么时候落地，生活方便不方便。

度假房的第二类客户群，是急于上车的刚需。很难想象，度假房会和刚需扯上关系，但就是有一批向往诗和远方在城区买不起房的人，会将目光投向价格低总价低的度假房，来满足自己对诗和远方的渴望，也满足自己对房子的渴望。

相比于动辄百万的城区住宅，度假房的总价多在二三十万，对刚需来说有很大的吸引力。加上某些度假房和城区的距离并不很远，两小时车程之内，可以满足刚需们周末居住的需求，售楼处稍加引导，刚需们就果断购买。

度假房的第三类客户群，则是手有闲钱的中产。北方的雾霾天气成了南方旅游地产的“销售员”。出于健康考虑，在气候适宜、山清水秀、空气质量好的稀缺地块买套度假房，已经成为了中产阶层的标配。

与旅居人群和刚需们的目的不同，中产们选购度假房，仅仅是为了度假所需，并不很重视投资回报或者周边配套。而对于不完善的配套，他们也同样不认为是一个劣势，以时间换空间，才有可能得到期待之外的投资回报。

另外，城区限购严格，给手里的闲钱找一个去处，换取“面朝大海，春暖花开”的诗意生活，是给人生多一种选择。

文旅地产分化，市场前景广阔

而随着文旅地产的进一步发展，度假房的营销更为精细化。相比于以往的靠“旅游上客”，靠营造“伪火爆”氛围“杀客”，如今的度假房，对客户定位更为精准，能为客户提供的也更多。

针对客户需求建立上客渠道，引导确有需求的高质量客户前来，不仅降低了上客成本，也降低了接待客户的成本。同时，开发商也更重视圈层客户，比如商会或者俱乐部。圈层客户有购买大宗房产做会所的需求，而圈层客户能够带动商会或俱乐部会员一起成为购房者。这对于开发商来说，是营销上的进步。

当下，文旅地产在配套设施建造上更为重视，提供的度假房不再是冷冰冰的钢筋水泥，住宅区搭配主题乐园，配套酒店和超市，甚至提供优质的服务。度假房升级，出售的标的物不再是“房子”本身，而是房子所附带的旅游体验。

在旅游经济迅猛发展的时代，除去那些没有配套的远郊海景房、景区房，能够提供高品质旅居体验的度假房，市场前景仍然广阔。而升级之后的度假房，仍然有理由继续火爆。