融创进军临沂，孙宏斌开启房产下沉梦？

近日，三线城市临沂公布了一次土地出让结果，融创中国摘得临沂罗庄一宗商住用地。该地块面积47606平方米，起始价格2.36亿元，最终成交价4.32亿元，溢价率高达83%。土地均价605万/亩，折合楼面价4537元/平方米。

图片来源：临沂市自然资源和规划局官网

此次竞拍，参与者众多，融创、中海、弘阳、中南、临沂城发、奥马等企业均在其中。最终，融创中国胜出，这也是融创在临沂的首秀，被业界寄予厚望。

而一贯在一二线和环一线的强三线布局的融创，此次入驻不在中心城市群也并不能称为强的三线城市临沂，着实让人意外。一贯以并购、接盘来储备土地的融创，在三线城市竞拍拿地，或许表明，白衣骑士孙宏斌，在如今的地产圈，开始了另一种打法。

白衣骑士的接盘秘密

融创自2003年成立以来，从地产圈的小透明稳步攀升至前五，最为人所知的故事，是屡次“接盘”。融创曾经两次“驰援”乐视，在绿城陷入危机时声援加收购，绿城宋卫平反悔后又和平退出，而万达打包出售13个文旅项目，最终也被融创收入囊中。

因为愿意对同行或非同行施以援手，孙宏斌被戏称为“白衣骑士”，而一些失败的投资行为也让他有了“接盘侠”的称号。但不管是“白衣骑士”还是“接盘侠”，孙宏斌作为地产界的大佬，“接盘”之举，都是棋局一子。

2018年9月，深陷旋涡的乐视被拍卖，融创以7.7亿元的总拍卖底价，接盘乐视控股持有的乐融致新、乐视影业资产。而这是2017年150亿投资乐视之后，孙宏斌第二次对乐视的“接盘”。

虽被称为是失败的投资，但白衣骑士对乐视的投资并非出于看好娱乐业，乐视旗下的地产是融创敢于接盘的主要原因。乐视旗下的地产非常多，在北京、上海、天津、重庆、深圳等10多个城市，有超25000亩土地。而孙宏斌投资乐视，看中的就是这些地产。

孙宏斌曾经在发布会上说过，投资乐视的目的是要把融创的地产业务和乐视的智能家电家居等业务相结合。有分析师认为，融创投资乐视，主要目的是靠着是智能家居、智能社区的概念，拿到便宜的土地，然后合作建设。

而对同行的并购，储备土地的目的自然是不言而明。土地储备对房企至关重要，为扩大规模，孙宏斌在早期的顺驰时代被称为“到处拿地的偏执狂”，不计成本高价拿地，走高周转路线，疯狂追赶。但激进总会赶上调控，顺驰在2007年破产。

在经历失败之后，孙宏斌在经营融创时，换了个打法，由激进转为保守，强调“地不能买贵”。而同时，并购的道路让融创开启了新的时代。通过并购，避开了一级市场哄抢高价地的风险，也让融创的规模和利润迅速增长。

同时，并购拿地不仅成本相对低，且通过并购取得的土地，减少了开发前的审批流程，开发周期更短，有利于资金快速回笼。相比一级市场长达九个月才能预售的慢周转，并购对于融创的高周转模式更为有利。

融创的每一次并购，都让其像贪吃蛇一样不断壮大。2016年是融创的收购年，先后收购金科的股份，收购恒大旗下的青岛嘉凯城全部股权，收购联想旗下所有地产业务。据统计，2016年，融创对外发起16起收购，涉及资金595亿元。

2017年则更为迅猛，并购涉及金额高达1065.04亿。其中，接手万达商业的13个文旅项目，股权价值438.44亿元，交割后的项目贷款454亿元，均由融创承担，两项交易叠加高达637.5亿元，堪称“世纪大并购”。

融创的拿地方式独具一格，据研究机构统计，融创是唯一一家超五成土地储备来自并购交易而非土拍的全国性龙头房企。

而融创的布局也一直以一线、二线及环一线城市为主。自2010年上市以来，融创始终在北京、上海、天津、重庆等多个核心一二线城市拿地，2015年融创中国的销售项目也主要集中于4大直辖市和4个核心城市。直到一二线城市限购，土地市场竞争陷入白热化，融创才开始在“环一线”的三线城市布局。

从融创的发展路径可以看出，融创聚焦城市群发展的战略异常鲜明，聚焦城市群、“环一线”，精选核心城市和好的省会城市，成为了融创规模扩张的重要战略方向。在开发商普遍下沉的2017年前后，融创也仅以强三线和环一线的三线为主。

2021开年，融创在并非环一线，也并非强三线的临沂拿地，大有下沉趋势。而碧桂园早已凭借三四线的下沉战略登顶第一，万科、保利等部分地产商也早已在三四线的轮涨行情里赚了一波后重回一二线。融创此时下沉，是顺势还是另有打算？

地产圈的下沉

地产圈的下沉已经持续好几年，一二线城市土地存量越来越少，房企之间竞争激烈，高房价也推动了高地价，因此开发商在一二线城市的拿地成本很高。但在政策调控的高压下，房价上涨空间小，限价、限购等政策让开发商利润越来越薄。

与之相反，三四线城市受经济水平的限制，税收收入较少，对土地财政的依赖性较强，因此政策宽松，开发商拿地容易，并且成本很低。出于城市建设的需要，地方上也很欢迎大型品牌开发商入住。

另外，一二线城市严格调控之时，三四线借着棚改东风以及一二线的资金外溢，房价猛涨，让开发商也嗅到了商机。因此，各大房企出走到三四线，在全国各地布局，抓住时机继续拓展。

2017年，大开发商们积极在三四线城市拿地。中国指数研究院数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。在一、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%，占比则分别降低0.7个、11.3个百分点。

据中原地产的统计显示，2017年5月份，全国单宗地块超过5亿元的成交合计102宗，这其中溢价率超过50%的地块有71宗。这71宗地块里，高达87%分布在三四线城市。溢价率超过100%的地块合计45宗，有41宗出现在三四线城市，占比高达91%。

碧桂园可以说是下沉的典范。在进入三四线城市之后，碧桂园精准推出“劳斯莱斯”战略，为三四线居民打造改善型产品，受到市场追捧，为碧桂园带来一波业绩爆发。到2020年上半年，碧桂园接近60%的销售额来源于三四线城市，只有40%左右是来自一二线城市。下沉战略，让碧桂园坐上排行榜第一的位置。

碧桂园的成功，侧面说明三四线城市的购买力一直是被低估的。在2015年前后，三线城市的房价普遍在五千上下，而上涨到一万左右的时候很多人都以为是极限了，但事实却是，即便是房价涨到两万，依然阻挡不了居民买房的热情。

即便近两年三四线房价调整，部分大开发商从三四线撤出重回一二线，三四线的楼市，事实上仍然没有被完全开发，机会仍然存在。在更深的下沉市场五六线，楼市刚刚开始狂欢，房价在逆势增长。进一步下沉，对开发商们来说，仍然是明智的选择。

融创现在下沉市场还来得及吗

融创此时的下沉，相比于碧桂园，似已失了先机。但就整个地产圈的趋势来讲，仍然算是顺势而为。但融创在下沉市场的打法，似乎与主流开发商有所不同。

以临沂为例，碧桂园的项目基本依附在城市主轴。近行政中心，在北城新区的碧桂园凤凰壹品项目，开盘价高达1.7万/平。近交通中心，火车站附近的碧桂园翡丽之光均价过万。碧桂园云顶及碧桂园翡丽之光景悦，在交通配套及地理位置上，优势都颇为明显。

图片来源：百度地图

中南置地在临沂则更为高调，屡次出手，都是地王。虽然拿地贵，但是中南操盘的樾府、林樾项目，都赶上了临沂的房价最高点，赚的钵满盆满。之后临沂在西部新城开展新规划，中南置地又不失时机抢住西城，开发了紫云集和春风南岸，每次出手都踩准了节点。

但融创在临沂徘徊多年，终于出手拿地。4.32亿，对融创来说，价格并不算高，仍然是符合公司一贯的策略的。但在城市选择和地块选择上，融创此次在临沂的布局，与以往相比，都大有不同。

在城市的选择层面，融创通常从两方面切入，一是坚持属地化运营管理，二是精准的市场研判。

在属地化运营管理上，融创新进入城市通常都是采用以成熟的区域公司进入的方式进入，比如重庆区域公司进驻成都，上海区域公司进驻南京。而融创在进入临沂一事上，也一贯谨慎。

融创在2018年初入临沂，是以合作的形式，与临沂龙头企业金锣集团合作绿色康养田园综合体项目，共同打造康养小镇。然而双方的合作在2020年8月份终止，终止原因外界不得而知，但融创在合作终止之后，用罗庄的一块地，在临沂落下了第一子。

融创在市场研判上，向来关注城市的经济活力，汇聚能力和市场供需状况。评判标准通常依据人口、GDP、交通、高校和产业基础等指标。临沂市的人口数量毋庸置疑，GDP总量全省前五，只是人均略微欠缺。而交通、高校、产业等方面，客观上说，与融创一贯的选择并不太相符。

而以往融创对于已选城市范围内地块的选择，偏向于城市中心或成熟城区的土地，此次在临沂的行为却一反常态，选择了临沂的价值洼地罗庄区。而早些年，罗庄煤矿多，地下采空区也多，融创此次拿下的地块就曾经是地质灾害易发地段，虽已整改合格经过验收，但对于罗庄本地人来说，仍然是属于不愿意购买的板块。

种种迹象表明，白衣骑士孙宏斌在地产界的打法，的确有转换的迹象。

在2020年中期业绩会上，孙宏斌指出：上半年土地市场偏热，土地贵，房价压力大，土地市场风险大。在2020年上半年，融创的拿地节奏慢了下来。而其土储结构，也随着“乡村振兴”、“周边游市场”等概念而下沉，这也表明融创自接手万达文旅项目之后，在有计划地发力文旅业务。

如此，则不难理解融创的新布局。从一二线核心城市到三四线，从城市中心的高端住宅到“周边游市场”的文旅项目，从城市成熟区域到潜力地块，融创的目标变了，打法也变了。而这些变化，无疑都是融创的顺势之为。