租购并举、租购同权，刚需能否迎来春天？

前段时间，一年一度的两会落幕，关于房地产，“房住不炒”的总基调很稳坚定，“稳地价，稳房价，稳预期”的三稳政策给过热的楼市降了温，紧信贷、旧改替代棚改、集中供地等一套组合拳下来，疯狂的深圳、上海、杭州楼市熄了火，房地产在向一个理性方向回归。

除此之外，政策明显利好无房刚需，在某些城市，热盘仅向无房刚需出售。严厉打击代持、严审无房资质，有效避免了某些炒房者钻空子。严格的政策，让炒房者无缝可钻，为刚需上车打开了绿色通道。

针对新市民和青年人的居住问题，提出保障租赁房供应，规范长租房市场，降低租赁税费等政策。租购并举的确是解决大城市住房问题的有利措施，但房子的意义并非只有居住，对于外地人来说，是否能享受同等的公共服务也至关重要。

租购同权的议题早在2017年就已提出，但至今没有广泛铺开，此次两会再提租购并举推进租购同权，让无房人群看到了希望。但租购并举租购同权是否能解决刚需的痛点，却仍需探索。

刚需为何一定要买房

无房刚需对房子的执念，考虑更多的其实不是为了房子所附加的公共服务价值，而是出于纯粹的居住需求。

据统计，目前的租赁市场规模约为2.2亿人，超过全国总人口的七分之一。而每一个在外漂过的人几乎都有着印象深刻的租房血泪史，地下室、老破小、客厅不足五平米的隔间，成了漂泊一族必经的修行。

而根据58集团房产数据研究院联合调研数据显示，有超过10%的租客有被房东临时收回房屋的经历，这也是刚需一定要买房的原因之一。虽然有人说“房子是租来的，生活不是”，但是随时被退房的经历让“安居”成为不可能，少有人能在租来的房子里心安。

90后小欣是一个习惯了漂泊的人，也是一个追求精致生活的人，但租房让她很难按照自己的想法去装饰房间。“我在济南待了四年，搬了十次家”，她表示，搬家的原因有很多，有时候就是厌倦了房间，有时候确实是因为工作原因不得不换。而频繁的搬家让她很不安心，买房的想法在心里萌芽，但始终因为房价太高而未能如愿。

漂泊一族买房，有部分是出于安居的需求，但结婚买婚房，则是实实在在的刚性需求。

2019年，广东团省委曾联合珍爱网发布《广东省单身青年婚恋调研报告》，报告对1907位广东地区的单身男女进行了线上抽样调查，男女比例基本为1：1，年龄层为18~40岁，覆盖机关公务员、国有企业员工、金融机构白领、大学生等人群。报告显示，有四成单身男性表示接受裸婚，但仅有不到一成女性接受裸婚。这也就意味着，在绝大多数人眼中，有房是结婚的前提。

一部《裸婚时代》，让爱情至上的年轻人们上了头，男主角刘易阳的经典求婚曾经风靡一时，被视为爱情最美好的样子。“我求你嫁给我吧，虽说我没车，没钱，没房，没钻戒，但是我有一颗陪你到老的心！”但随着剧情推进以及时代发展，这句经典台词已经成了“空手套白狼”的反面例子。

事实上，刚需的痛点不在于无所居。无所安居，必须买房，而买不起房，才是刚需最需要解决的痛。

租购同权难推进

2020年末，中央经济工作会议强调，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

各大城市积极响应政策，纷纷跟进表态。广东表示，要着力解决大城市住房突出问题，加强保障性租赁住房建设，大力发展共有产权住房。江苏明确，着力解决大城市住房问题，有效增加保障性租赁和共有产权住房。河南提出，落实和支持保障性租赁住房建设。

租购并举在一定程度上能够解决无房一族的“安居”问题，但“租房低人一等”的现象仍然普遍存在。在此背景下，在会议强调的几点里，“租购同权”尤其值得解析。

租购同权的初衷，是让租房的人也能享受到同等的城市公共服务。而教育资源是公共服务里尤其被重视的，如果租来的房子也能上学，学区房将失去意义。动辄千万的学区房极度扰乱了商品房市场，的确有抑制的必要，但租购同权是否真的有利于给学区房降温尚且存疑。

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从另一个方面来讲，如果租来的学区房也可以享受就近入学的红利，好学区的租赁市场，很难不产生天价房租，即便政策规定要对租金水平进行合理调控，但庞大的需求刺激之下，一房难求的局面必然导致“黄牛”倒卖行为。

可能出现的教育资源挤兑、天价租房等种种难题，是租购同权提出以来一直没能广泛推广的原因。当然，在租购同权的施行上，政策也有更为详细的规定，要满足一定条件才能“同权”，比如，要求是本市户籍。

各种因素叠加，租购同权在推进之路上困难重重，要解决的问题还有很多。

难解的刚需痛点

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，就像公租房等保障性或政策性长租房一样，市场化长租房也要强调租赁关系稳定，让居民通过住房租赁市场也可以获得稳定的、高质量的住房服务。

但刚需们需要的，不仅仅是安居，更多的是安心。即便，从政策法规上规范了租赁市场，给了租客更多的“安心丸”，但一套自有房产带来的安全感仍然是任何租赁住房无法比拟的。

另外，结婚率连年下降的今天，在房产是结婚必需品的前提下，拥有稳定的长期租赁住房仍然不是能够结婚的基础。解决刚需的痛点，仍然需要在稳房价、限制多套房购买上发力。

换言之，使居者有其屋，“居”只是基础需求，“有”才是最终目的。