县城楼房限高，释放了什么信号

03月29日，住建部发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》，对县城楼房的层数做了明确规定，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。

县城楼房限高的提议由来已久，此次直接做了明确规定，昭示了对于县城建设的规范化的决心。这背后释放了什么信号，又将对楼市造成什么影响，值得深思。

绿色低碳建设

意见稿的立足点在于推进县城绿色低碳建设，对以县城为载体的就地城镇化建设做了详实的建议。不仅仅有建设密度的规定和对层数的规定，对县城建设中的配套设施建设及公共服务提升也做了规定，最终目的是推动县城提质增效，提升县城承载力和公共服务水平，增强县城综合服务能力，以绿色低碳理念引领县城高质量发展，推动形成绿色生产方式和生活方式，促进实现碳达峰、碳中和目标。

而碳达峰、碳中和正是最近一段时间里极为热门的话题，相关概念的板块股价大涨，而之所以这一概念牵涉到县城地产，首先一个原因就是建筑行业是碳排放量比较大的行业。

据不完全统计，楼宇行业占全球碳排放的近40%。而中国建筑行业规模世界第一，碳排放量可见一斑。在全国碳排放的统计中，建筑施工阶段碳排放只占1%，但建造用材生产阶段的碳排放占到了全国碳排放的28%，后期的交付运行使用占了22%，占比也较高。

而把县城建筑行业作为着手推进绿色低碳建设的突破口的原因，是因为县城在经过了几年的棚改和扩张之后，人均居住面积已经足够，继续盲目进行高密度高强度开发，极易造成资源的浪费。

限制县城居住建筑高度的另外一大原因，是出于消防安全的需求。虽然当前我国的消防云梯已经有可以升高到百米高度的，但此类云梯价格昂贵，大多数县城的消防队并没有配备，仍是以55米高度的居多，救援能力仅到18层。

也正因此，意见稿明确，县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

高层住宅隐患多

虽然意见稿通篇显示出其主要目的在于推进低碳建设，但是遏制县城楼市一味求高之风，也促使县城的楼市走向更为健康的发展之路。

高层住宅虽然对于建设能力要求更高，代表了建筑的高水准，但其实高层住宅的隐患比低层要多很多。除了意见稿中提及的需与消防能力配套外，高层必备的电梯也是故障多发地。

根据山东省“96333”平台的统计数据，在纳入统计的47.9万余台电梯中，自7月1日0时正式运行到8月31日24时，平台累计处置困人故障3702起。同时，通过对大数据的分析，15年以下的电梯故障率为0.83%，而15年以上的老旧电梯故障率较高，为0.91%。

数据统计显示，造成电梯故障的原因，人为因素居多。生活垃圾导致开关门受阻、超载、阻挡关门时间过长等人为原因占26.59%，停电、电器部件进水、机房温度过高等外部原因占37.86%，电梯门锁失效等门系统原因占14.10%。

总的来说，电梯故障对高层居民造成的困扰很大，而更换电梯的费用高昂，业主只能均摊，但往往在协商过程中住上层的业主和住底层的业主总是无法达成一致。

何况，高层住宅生命周期短，衰竭率高。当前的建筑寿命多为五十年或八十年，超过一定年限，保暖层、电路电线、暖气、水管、煤气管道等都会老化。对于老旧低层住宅来说，旧改、棚改都会有开发商抢着操刀，因为低层改高层利润较高。但对于老旧高层，拆迁成本高，只有维修一条路可走。

对于县城人们来说，最大化发挥楼市的居住属性更为合理。限制高层住宅的建设，多建一些低密度的高品质低层住宅，完善公园、医院等配套措施，提高居住环境舒适度才是最正确的。

如果当前就大肆建设高层，三十年后的县城，虽然高楼林立，但必然是破败不堪，拆迁难，维修也难。届时的高层，将成为“贫民窟”，无人问津。要给县城楼市留下未来，限制高层建设迫在眉睫。

楼市维稳

当然，县城楼房限高政策出炉，对于稳定县城楼市，防止房价大跌是大有帮助的。县城的人口在长期来看是流出型，而一味的建高楼，同等面积内可以供应更多房源，毫无疑问会让县城楼市房屋存量大增，进而导致供大于求。

楼市平稳健康发展是调控的主要目的，不管是一线城市还是小县城，楼市都不允许大起大落。当前一线城市因为人才的流入而导致楼市总有需求，但小县城的楼市存量足够居住，且后续需求不足，在源头上控制供应对于房价维稳意义重大。

目前县城的楼市经过大肆棚改和返乡置业等各方面的推动，房价已经上涨了一波，部分县城的房价甚至已经超过三线城市。但经济能力并没有及时跟上，产业结构也未能升级，没有人才吸引力，年轻人外流，导致住房空置率高。

因为人才外流，购房需求不足，二手房几乎没有流动性。支撑住县城房价的，除了开发商的鼓吹，也就只有一些在县城有着“体面”且稳定的工作的公务员、教师一类。

放任县城大肆发展房地产的后果是显而易见的，鹤岗、玉门等房子白菜价的城市已经敲响了警钟。在高铁四通八达并且还在迅猛发展的现在，县城年轻人去大城市打拼更为便利，“人去楼空”几乎是县城的必然结局。

调节供需保障楼市平稳，在一线城市来说是加大住房供应量，但在县城来说，遏制盲目扩张，根据常住人口数调整住房供应量才是正途。在不影响土地供应的情况下，多建低层则无疑是更好的选择。

另一方面讲，高层建设需要庞大的现金流，但县城的开发商多为中小型房企，资金能力一般，烂尾的风险要比低层大得多。近年来，县城高楼烂尾的情况很多，给业主造成了很大损失。控制高层住宅的建设，对于控制烂尾风险也有着积极的意义。

中介圈里的买房标准是，能买市区不买郊区，能买多层不买高层，能买新房不买二手，这些都是经验之谈，是数十万中介在房产发展四十来年总结出来的真理。而县城限高也恰恰说明了，高层建筑是没有未来的。