“自如租房得抢”背后的市场和商业演进

“怎么现在租自如还要靠抢的，太难了。”这是北京白领朱晓琳最近的租房体验。

朱晓琳的房子这两天到期了，在自如看到一套喜欢的房源，但因为“想多看看”没有马上拍板，稍微犹豫了一下，没想到第二天这套房子就被租出去了。

“可以写个程序”“完事释放的时候，会微信邮件提醒我，这个房子释放了。”因为抢不到房子，闺蜜和朱晓琳在微信群里打起了“歪主意”。还有人告诉朱晓琳某宝上有抢房商家，不过咨询自如客服之后，客服告诉她，很多网上所谓“抢房群”都不靠谱，租房最好通过正规渠道。

▲（网友分享的“自如抢房互助群”）

“去年长租公寓不是连环爆雷吗，被曝光的问题那么多，怎么现在自如租个房还这么难？”朱晓琳觉得有些难以理解。

95%入住率，长租“休养生息”似有成效

事实上，朱晓琳遇到的房源火爆并非北京区域、某一小区的个例。据自如研究院数据显示，自如全国约百万间分散式房源入住率超95%，65栋集中式公寓平均出租率超98%。同时，数据显示，自如优质房源的平均成交周期不足5天，而常规的客源成交周期在10天左右。

换言之，自如作为全国运营规模最大的长租平台，普遍空着的房间很少、留给租客决策的时间很短。

不过从企业运营层面来看，超95%的入住率，则意味着较稳健的运营状态。

入住率，与长租企业的租金收入直接相关。行业人士早有分析，只有入住率达到90%以上，房源规模10万间以上，长租企业才可能盈利。实际上，近两年大多数长租公寓的爆雷，除了租金贷，根本原因在于入住率不高，导致租金收入与支出失衡。比如蛋壳公寓在去年被曝资金链断裂危机前，其财报显示入住率只有76.7%。

不过，要达到90%的入住率，对于长租企业来说其实并不简单。

对于新一代年轻人而言，有品质的居住条件已经是刚需，长租企业经营的门槛自然也就相应提升：产品要硬核、服务要到位、线上体验要流畅、品牌有口碑、疫情下能有周全的应对举措、房子价格合理……每一项背后又有千百个细项支撑。

当然，高投入就会有高回报——在租房高峰期，好房源被租客“抢”的景象也不少见，一些比较火热的长租房源往往上架几天就被签约，甚至还有人为了租到好房连夜蹲点。自如研究院发布的《2021年10城毕业生租房报告》显示，2021年，90%的毕业生愿意为高品质生活调高预算。

所以自如CEO熊林在2018年就提出，长租企业应该从粗放经营进入精细化运营。据此才有了行业动荡之后的“房子不够租了”。

自如试图通过“增益租”，完善长租租赁模型

风险与机遇同时存在的情况下，市场考验的，其实是玩家们的觉悟。

在长租公寓赛道，商业逻辑在于从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后进行统一出租。相对单一的商业模式，让这条赛道上一度出现不少粗犷激进派玩家，也经历了爆雷阶段。那爆雷后怎么走？这里要说到自如推动的新模式和“慎重式经营”风格。

自如在2019年末就宣布房源数量突破100万间，但此后将近两年时间，自如的房源规模只是保持，并未增长。与此同时，自如在两年间清退不良资产，营收的多元化也渐入正轨。比如2020年自如一站全包式精致搬家服务的订单同比上一年增长67.48%，37%的租客每月定时购买一次保洁服务，对外维修项目累计订单同比增长153.94%……与长租市场同类企业相比，自如正在逐步告别一条腿走路的模式。

此外，长租机构过去长期依赖于“全托管模式”，通过先整体包租升级再分散出租的形式，固然培养了一大批对长租服务和产品高度信赖的业主，但也没能规避“二房东”模式的传统困局——市场预期上行时，收益难以共享；市场发生波动时，风险同样难以共同承担。机构与业主之间博弈陷入了典型的“囚徒困境”之中，“正和”始终无法达成。

今年初，自如针对这一模式提出了新思路——推出业主资产委托新模式“增益租”。

简单来说，自如“增益租”模式，就是老旧、毛坯、品质较低的房源，经自如全套装修升级后以整租或合租产品出租，业主需要支付装修款，由自如和业主共同确定房屋出租价格。同时，自如向业主公开实际出租收益，如果房子市场行情好，与业主分享品质升级和未来市场向好的增益价值，如果市场下行、出租情况不理想，自如也会向业主支付目标收益八成左右的保底收益。

从合作模式上来说，曾经的包租模式是全权委托，业主和平台不可避免地会产生矛盾，而自如的“增益租”模式，平台与业主就成为了“合伙人”关系。一方面对老旧、毛坯房进行高品质装修，提升房屋市场竞争力，另一方面也推动了长租行业透明化进程，全面确保业主、租客各方利益。

不过在传统思想中，闲置的、需要出租的房子，让业主拿钱来装修是反常理的事情。自如COO梁占华在一场分享会上就讲过这样一个故事：业主来自如谈委托时带了装修公司的人来，桌子一边是自如设计团队、一边是装修公司，就地来一场：增益租装修性价比vs装修公司性价比。最终这位业主选择了自如增益租。

逆反常理才会满足租客和业主的双需求，这也是长租的价值所在。

数据显示，“增益租”上半年收房已达到近2万间，并且平均出租周期仅为4.7天。

谁能想到，就像杀死方便面的是外卖，装修行业迎来了敌手：自如和“增益租”。

我们也有理由相信，在长租行业的洗牌之年，随着越来越多粗犷激进派玩家的倒下，机会将越来越青睐秉持精耕态度的实干者，不再是试图分一杯羹的投机者。

长租变化后，让人开始期待了。