“善变”的楼市，“多变”的碧桂园

碧桂园，一个中国房产界的“神奇玩家”。

虽然号称“宇宙第一房企”，但碧桂园却很少有城区地，也没有商业区，基本是在郊区、省会周边城市甚至下沉市场中扎根。

去年，碧桂园以7888亿元人民币的年度销售额荣登了中国房地产企业排行榜榜首，但它的主要营收来源却不是卖房子。

现如今，碧桂园已经开始做起了物业、机器人、现代农业等新项目。

那么，碧桂园的转型之路如何呢？

物业收入顶起一片天，为何卖房子不赚钱？

根据碧桂园半年报显示，在营收方面，今年上半年，碧桂园实现了近3031亿元人民币的销售额，同比保持了14%的增幅；总营收超过2349亿元人民币，相比去年同期增长了27%。

虽然在营收上有所增长，但这并不表示碧桂园房子卖得不错。今年上半年，碧桂园的营业收入主要来自房地产开发及建筑两个经营分部。其中，来自物业销售贡献的收入占比达97%，来自建筑及其他分部的收入占比为3%。

而且，通过纵向对比来看，碧桂园的盈利水平从去年就开始下降。根据财报数据，2020年，碧桂园实现总收入约为人民币4628.6亿元，同比下降约4.7%；实现毛利1009.1亿元，净利润约541.2亿元，与2019年同期相比分别下降21%和11.6%。

转型做“物业”，确实助碧桂园在业绩上实现增长。在公司利润上，今年上半年碧桂园实现的净利润为224亿元人民币左右，同比增幅约为2%，股东应占核心净利润为152亿元左右，同比增幅约为4%，但增幅都是个位数。

更值得一提的是，在公司毛利润上，碧桂园在今年上半年的增幅也只有3%左右。

为什么“卖房子”不赚钱了呢？ 其实主要是大环境和碧桂园自身策略上出了问题。

首先，在大环境下，国内一二线城市市场楼盘价格被限制得很严重，而低线城市市场又不再像过去几年那样热火朝天，所以房子不能卖了。

其次，碧桂园这些年里持续发力下沉市场，将楼盘不断建在县城中，而且为了拿下这部分市场，碧桂园还不断降价处理，导致能够到手的利润就更少。

不过，因楼市低迷而受挫的不止是碧桂园，类似的情况其实也包括中海地产，万科等等房企。拿中海地产来说，根据最新财报数据显示，上半年，中海地产经营溢利为人民币314亿元，毛利率28.5%，净利润率为19.3%。

要知道，中海地产的净利率始终保持在25%左右，这是中海地产近几年首次净利润率跌破20%。

但是，也有一些好的指标出现。比如，2021年上半年碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率90%，已连续6年达到90%及以上。

除此之外，碧桂园的杠杆水平也在持续走低。截至期末，碧桂园的总借贷余额降至3242.4亿元，其中一年内有息负债占比降至27%，融资成本低至5.39%，较去年底下降17个基点，净借贷比率更是低至49.7%，连续多年位于70%以下。

在现金流方面，碧桂园的期末可动用现金余额达到了1862.4亿元，短期偿债无忧。但楼市变天也像一块石头压在碧桂园心间。

楼市“变天”，碧桂园出路在哪？

今年以来，在“房住不炒”以及房企融资收紧的大环境下，房产行业不断有业绩下跌、资金链断裂、裁员等负面新闻传出。

根据七普数据来看，中国的常住人口的城镇化率为63.89%（户籍人口城镇化率为45.4%），已经接近实际城镇化率75%的拐点，房产不容乐观。

但无论如何，整个房地产行业都将逐步走下高盈利的神坛是不争的事实，那么，碧桂园该如何呢？

此时，寻求新的增长点成了房企破局的“第一要义”。而碧桂园也打出了“科技”的名号，将智能建造、智慧餐饮、现代农业、智能制造等新业态和住宅业务一起，并且走出了三条特色之路。

一是在现有服务版块上去加速收购物业公司，强化对于社区服务，其实主要是垒实本身房地产关联业务的发展，提升利润。未来，房地产将不再是土地资本游戏，房地产抓住房子是不行的，反而要将重心重新回到居住价值的打造和生活价值的赋能上，而物业就是不可忽视的一环。

二是碧桂园的现代农业项目。碧桂园农业现在已经取得了不错的成绩。2020年已在黑龙江省建三江完成无人化农场试验示范项目，今年又在广东省佛山市三水区开展一年多季作物的“无人化”生产验证。作为一个跨界玩家，碧桂园已经不错。

三是碧桂园的科技领域。碧桂园科技业务的核心就是机器人领域。截至目前，“博智林”在研建筑机器人已有46款，其中18款建筑机器人已投入商业化应用。

其中，建筑机器人是为了解决建筑行业用工成本上升，品效难平衡的痛点，也是契合了国家发展的战略方向，相比人工效率提高了2-3倍，以后有望继续提升。

而千玺机器人则致力于为餐饮企业智慧服务升级提供解决方案。在疫情期间，央视媒体就报道过碧桂园餐饮机器人能烹饪，能服务客户，极大程度上避免感染的风险。

目前，碧桂园餐饮机器人正式完成商用落地，近百家机器人餐厅全面布局粤港澳大湾区内广州、深圳、珠海、佛山等十大城市；2400余台各类餐饮机器人单机设备，已在全国28个省市出现。

那么，这些业务能助碧桂园走多远呢？

想要“破局而立”，没有碧桂园想的那么简单

想法很美好，但现实很骨感。

碧桂园是一家盘子端的很大的企业，自创投成立至今，已先后投资了50家企业，其中8家已成功IPO，另有8家已完成下一轮募资。其中，45%的投资项目分布于先进制造、半导体、碳中和领域。

俗话说，科技引领生活。但科技的突破和科技力量的大规模应用，本身是充满了坎坷的。就拿AI行业来说，有多少玩家顺势涌入，就有多少玩家落幕而走，原因就在于AI技术投入大，商业化落地难。

而且号称“AI四小龙”的商汤、云从、依图、旷世，都是带着光环诞生的，可如今也在争相“流血上市”。

在机器人领域，碧桂园想要玩转更是不容易。目前，我国的机器人产业链包括核心零部件制造、机器人制造、机器人应用、维修服务，每个链条上都有巨大的机会。但想要真正做好这一块，需要的是复合型人才（资深高级工程师），这也是行业的核心竞争力。但复合型人才在国内非常少，需要企业耐心培养。

换句话说，机器人领域属于资金密集，人才密集，技术密集产业，光有钱不够，还得有人才，还得有技术，才能玩得起来。而现在有众多专业技术玩家还在摸索阶段，房地产企业并不具备竞争优势，不但学习成本巨大，收益也不明朗。

碧桂园作为一个跨界玩家，要想在这个领域做好并不容易。

而且，目前来看，碧桂园的现代农业版块和科技业务版块以及房产板块并没有直接的关联，虽然现代农业版块和科技业务版块在大方向上有无穷的潜力，但对于碧桂园来说，不管是在管理水平、公司文化、技术还是在人才积累方面，都是一个不小的挑战。

另外，“多元化”这条路并不能立刻起效，需要长期、持续地投入，碧桂园的现金流能否扛得住还不好说。

总结起来，短期来看，碧桂园最有潜力的板块还是服务板块拓展，这是碧桂园短期内能够翻身的最佳选择，也是现有资源最大化使用的版块，未来几年很有可能成为碧桂园坚实的核心基础业务，必将有钱了才能仰望星空。

截至目前，穆迪、标普等评级机构将碧桂园的评级上调。其中，穆迪和惠誉均对碧桂园给出了“投资级”信用评级，标普也将其评级展望调至“正面”。

本文作者：宁缺，文|松果财经（songguocaijing1）